房地产行业定期报告：Top100销售同比降幅缩窄，多城开办“商转公”

行业研究行业定期报告证券研究报告房地产2024 年 09 月 01 日诚信专业发现价值1请务必阅读报告末页的声明房地产Top100 销售同比降幅缩窄，多城开办“商转公”周度观点：8月销售：TOP100房企销售总额累计同比降幅收窄2024 年 1-8 月，TOP100 房企销售总额为 26832.4 亿元，同比下降 38.5%，降幅较上月继续收窄 1.6 个百分点。8 月单月，TOP100 房企销售额同比下降 22.1%，环比降低 2.43%。我们认为，随着“金九银十”传统旺季来临，短期内核心城市新房市场活跃度或小幅回升，但前期土地大幅缩量或制约房企供货能力，进而拖累销售恢复，同时居民收入预期等长期因素目前尚未有明显改善，新房市场整体仍承压。“以价换量”下，预计核心城市二手房市场有望保持一定活跃度。超30城宣布开办房贷“商转公”业务郑州、深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等多城市近期宣布开办“商转公”业务，即商业性住房贷款转公积金住房贷款，总计超过 30 座城市。该业务有一定办理条件，以郑州为例，需满足房屋已经取得产权证书，银行同意提前结清商业贷款，房屋所有权人或共有权人公积金连续、正常缴存达六个月等要求。在开展城市方面，北京、上海、广州、杭州、西安、成都等房地产热点城市由于公积金利用率较高，均未推出该业务。我们认为，在新、旧房贷利差幅度持续扩大的背景下，“商转公”业务有利于降低存量房贷成本，减轻购房者还贷压力。投资建议：我们认为，海外降息预期较强，后续可能打开国内利率下行空间，进一步带来住房需求释放。在全球流动性改善、地产政策持续宽松的背景下，建议关注龙头房地产开发商:招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、绿城中国、越秀地产，以及区域型地方国企：外高桥、浦东金桥。行业跟踪：销售回顾（8.25-8.31）重点监测 34 城合计成交总套数为 1.5 万套，环比上周下降 5.8%；2024 年累计成交总套数为 57.5 万套，累计同比下降 32.8%。其中，一线城市成交4921 套，环比上周增长 10.7%，2024 年累计成交 15.5 万套，累计同比下降27.1%；二线城市成交 7653 套，环比上周下降 24.9%，2024 年累计成交 35.5万套，累计同比下降 36.5%；三线城市成交 2784 套，环比上周增长 66.6%，2024 年累计成交 6.5 万套，累计同比下降 23%。重点监测 20 城合计成交二手房总套数为 21327 套，环比上周下降 17.6%；2024 年累计成交总套数为 83.9 万套，累计同比下降 1.5%。土地供应（8.19-8.25）百城土地宅地供应规划建筑面积 537 万㎡，2024 年累计供应规划建面 17526万㎡，累计同比下降 36.3%，供求比 1.46。在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 6037 元/㎡，近四周平均挂牌均价 5078 元/㎡，环比增长 10.3%，同比下降 9.7%。土地成交（8.19-8.25）百城土地住宅用地成交规划建筑面积 364 万㎡，2024 年累计成交 12034 万㎡，累计同比下降 34.4%。土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为 4022 元/㎡，环比下降 11.9%，同比下降 43.7%，整体溢价率为 2.1%，2024 年平均楼面价 5771 元/㎡，同比下降 17.0%，溢价率 4.3%，较去年同期下降 1.8个百分点。风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧强于大市（维持评级）一年内行业相对大盘走势团队成员分析师： 陈立(S0210523080003)cl30270@hfzq.com.cn联系人： 于怡然(S0210124060064)yyr30611@hfzq.com.cn相关报告1、房地产行业周报：住建部推进保交房攻坚，上海试点房屋养老金——2024.08.252、房地产 2024H2 投资策略：非典型的房地产周期复苏 ——2024.08.213、房地产行业周报：一线城市推进收储，二手房“以价换量”持续——2024.08.18华福证券华福证券诚信专业发现价值2请务必阅读报告末页的声明行业定期报告 | 房地产正文目录1 销售回顾（8.25-8.31）................................................................................................ 32 土地供应（8.19-8.25）................................................................................................ 73 土地成交（8.19-8.25）.............................................................................................. 104 风险提示......................................................................................................................13图表目录图表 1： 重点监测城市商品住宅成交情况（套、%）..............................................3图表 2： 房管局商品房网签数据（套、%）..............................................................4图表 3： 重点监测城市二手住宅成交情况（套、%）..............................................5图表 4： 二手房周成交数据（套、%）...................................................................... 6图表 5： 百城土地供应情况（万㎡ 、%）..................................................................7图表 6： 百城土地挂牌楼面价（元/㎡ 、%）.............................................................7图表 7： 百城土地供应量（万㎡ 、%）...................................................................... 8图表 8： 百城土地供应价（元/㎡ 、%）.....................................................................9图表 9： 百城土地成交建筑面积（万㎡ ，%）........................................................10图表 10：