房地产：一线城市推进收储，二手房“以价换量”持续

行业研究行业定期报告证券研究报告房地产2024 年 08 月 18 日诚信专业发现价值1请务必阅读报告末页的声明房地产一线城市推进收储，二手房“以价换量”持续周度观点：多个一线城市推进收储政策制定据界面新闻，南京市计划出台收购已建成未出售商品房用作保障性住房工作方案。目前已启动已建成未出售商品房项目梳理摸排，征询房地产开发企业出售意愿，如有合适项目将按要求由国企负责收购实施。据悉杭州、天津、成都、青岛等城市的收储政策也在研究制定中。我们认为，各地对保租房政策的跟进，有利于加快构建房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。有利于加速从现房收储，到保障房建设，再到保障房配售或出租的运营闭环，完善保障房与商品房双轨运行制度，推进城镇化进程，加速楼市库存消化。7月核心城市二手房持续“以价换量”据 CREIS 中指数据，2024 年 7 月，价格方面，十大城市二手住宅均价环比下跌 0.84%，跌幅较 6 月扩大 0.13pct；同比下跌 6.64%，跌幅较 6 月扩大0.46pct。量方面，北京、广州、深圳、南京、成都二手房成交套数环比提升，总体看“以价换量”趋势延续。我们认为，短期内二手房市场供求双方博弈或仍持续，核心城市二手房市场整体或仍延续“以价换量”态势，在历经二手房去库、房价企稳进程后，新房市场有望迎来复苏。投资建议：我们认为，在现房销售与二手房销售结构性复苏下，房价企稳有望逐渐从二手房市场向新房市场传导。在全球流动性改善、地产政策持续宽松的背景下，建议关注龙头房地产开发商:招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、绿城中国、越秀地产，以及区域型地方国企：外高桥、浦东金桥。行业跟踪：销售回顾（8.11-8.17）重点监测 34 城合计成交总套数为 1.2 万套，环比上周下降 9.8%；2024 年累计成交总套数为 54.2 万套，累计同比下降 33.2%。其中，一线城市成交4407 套，环比上周下降 13.2%，2024 年累计成交 14.5 万套，累计同比下降28.1%；二线城市成交 6131 套，环比上周下降 10.9%，2024 年累计成交 33.7万套，累计同比下降 36.4%；三线城市成交 1727 套，环比上周增长 5%，2024 年累计成交 6 万套，累计同比下降 25.3%。重点监测 20 城合计成交二手房总套数为 1.9 万套，环比上周下降 8.4%；2024年累计成交总套数为 73.0 万套，累计同比下降 1.1%。土地供应（8.5-8.11）百城土地宅地供应规划建筑面积 727 万㎡，2024 年累计供应规划建面 16229万㎡，累计同比下降 37.1%，供求比 1.44。在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 4011 元/㎡，近四周平均挂牌均价 4311 元/㎡，环比下降 8%，同比下降 17.4%。土地成交（8.5-8.11）百城土地住宅用地成交规划建筑面积 253 万㎡，2024 年累计成交 11270 万㎡，累计同比下降 35.7%。土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为 2990 元/㎡，环比下降 43.1%，同比下降 53.5%，整体溢价率为 2.4%，2024 年平均楼面价 5871 元/㎡，同比下降 15.3%，溢价率 4.4%，较去年同期下降 1.9 个百分点。风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧强于大市（维持评级）一年内行业相对大盘走势团队成员分析师： 陈立(S0210523080003)cl30270@hfzq.com.cn联系人： 于怡然(S0210124060064)yyr30611@hfzq.com.cn相关报告1、房地产行业动态跟踪：开发投资磨底，销售降幅收窄——2024.08.152、房地产行业周报：深圳开展存量房收储，河南更新融资“白名单”——2024.08.113、房地产行业动态跟踪：新型城镇化将带来哪些楼市变化——2024.08.07华福证券华福证券诚信专业发现价值2请务必阅读报告末页的声明行业定期报告 | 房地产正文目录1 销售回顾（8.11-8.17）................................................................................................ 32 土地供应（8.5-8.11）.................................................................................................. 73 土地成交（8.5-8.11）................................................................................................ 104 风险提示......................................................................................................................13图表目录图表 1： 重点监测城市商品住宅成交情况（套、%）..............................................3图表 2： 房管局商品房网签数据（套、%）..............................................................4图表 3： 重点监测城市二手住宅成交情况（套、%）..............................................5图表 4： 二手房周成交数据（套、%）...................................................................... 6图表 5： 百城土地供应情况（万㎡ 、%）..................................................................7图表 6： 百城土地挂牌楼面价（元/㎡ 、%）.............................................................7图表 7： 百城土地供应量（万㎡ 、%）...................................................................... 8图表 8： 百城土地供应价（元/㎡ 、%）.....................................................................9图表 9： 百城土地成交建筑面积（万㎡ ，%）........................................................10图表 10： 百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡ ，%）..............................