房地产行业定期报告：集体用地流转加速，5年期LPR下调

行业研究行业定期报告证券研究报告房地产2024 年 07 月 28 日诚信专业发现价值1请务必阅读报告末页的声明房地产集体用地流转加速，5 年期 LPR 下调周度观点：三中全会：《决定》针对集体用地流转、地产发展新发展模式展开7 月 21 日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，地产相关表述的两大重点如下。（1）集体用地流转提速。会议决定明确农村集体用地盘活加速。（2）深化房地产新模式。进一步明确保障房+商品房双轨制市场，同时充分授权地方政府，对商品房市场的约束性政策进行全面松绑。我们认为，三中全会决议后，地产市场供给端规模将进一步收缩，形成保障房+商品房的双轨制市场；需求端则响应决议要求不断松绑限制性政策。在行业回归市场化过程中，房地产企业将通过持续的供给缩减，维持房价及利润的企稳，以盈利修复带动的 ROE 企稳，将成为未来地产股交易核心。人行：5年期LPR下降10bp7 月 22 日，中国人民银行发布新一期贷款市场报价利率（LPR），1 年期和5 年期以上 LPR 均下降 10bp。此次为年内第二次下调 LPR 利率，相较于今年 2 月对 LPR5Y 的 25bp 的下调，本次下调幅度更温和。今年已出台系列新政，旨在降低新增贷款利率，而本次则通过调降 LPR，同时降低存量与新增贷款利率，有利于推动新老利率差异缩窄。我们认为，本轮 LPR 调降是系列地产新政的延续，有利于降低居民按揭贷款还款成本，提振居民信心，促进房地产市场健康平稳发展。投资建议：我们认为，保持拿地强度的房企，在推盘规模增加叠加基准期较低的环境下，在相对较弱的市场环境中将持续体现相对收益。建议关注上半年拿地较高，7、8 月销售预期改善房企：招商蛇口、保利发展、华润置地、绿城中国、越秀地产。行业跟踪：销售回顾（7.20-7.26）重点监测 34 城商品住宅合计成交总套数为 1.3 万套，环比上周下降 7.8%；2024 年累计成交总套数为 48 万套，累计同比下降 35.4%。其中，一线城市环比上周下降 5.4%，24 年累计同比下降 30.9%；二线城市环比上周增长8.2%，24 年累计同比下降 37.1%；三线城市环比上周增长 2.8%，24 年累计同比下降 27.5%。重点监测 20 城二手住宅合计成交总套数为 2.3 万套，环比上周下降 1.9%；2024 年累计成交总套数为 66.6 万套，累计同比下降 2.2%。土地供应（7.15-7.21）百城土地宅地供应规划建筑面积 476 万㎡，2024 年累计供应规划建面 13841万㎡，累计同比下降 40.4%，供求比 1.38。在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 4270 元/㎡，近四周平均挂牌均价 4513 元/㎡，环比下降 10.1%,同比下降 24.7%。土地成交（7.15-7.21）百城土地宅地供应规划建筑面积 476 万㎡，2024 年累计供应规划建面 13841万㎡，累计同比下降 40.4%，供求比 1.38。在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 4270 元/㎡，近四周平均挂牌均价 4513 元/㎡，环比下降 10.1%,同比下降 24.7%。风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧强于大市（维持评级）一年内行业相对大盘走势团队成员分析师： 陈立(S0210523080003)cl30270@hfzq.com.cn联系人： 于怡然(S0210124060064)yyr30611@hfzq.com.cn相关报告1、房地产行业周报： 三中全会强调防范化解风险，新型城镇化持续推进——2024.07.212、房地产行业点评：投资底部企稳，销售降幅收窄——2024.07.153、房地产行业周报：上海土拍恢复“价高者得”规则——2024.07.13华福证券华福证券诚信专业发现价值2请务必阅读报告末页的声明行业定期报告 | 房地产正文目录1 销售回顾（7.20-7.26）................................................................................................ 32 土地供应（7.15-7.21）................................................................................................ 73 土地成交（7.15-7.21）.............................................................................................. 104 风险提示......................................................................................................................13图表目录图表 1： 重点监测城市商品住宅成交情况（套、%）..............................................3图表 2： 房管局商品房网签数据（套、%）..............................................................4图表 3： 重点监测城市二手住宅成交情况（套、%）..............................................5图表 4： 二手房周成交数据（套、%）...................................................................... 6图表 5： 百城土地供应情况（万㎡ 、%）..................................................................7图表 6： 百城土地挂牌楼面价（元/㎡ 、%）.............................................................7图表 7： 百城土地供应量（万㎡ 、%）...................................................................... 8图表 8： 百城土地供应价（元/㎡ 、%）.....................................................................9图表 9： 百城土地成交建筑面积（万㎡ ，%）........................................................10图表 10： 百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡ ，%）.........................................10图表 11： 百城土地成交量（万㎡ 、%）................................