房地产行业研究：政治局会议提“去库存”，地产股底部基本明确

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024 年 4 月 30 日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 点评 中央提出消化存量房产和优化增量住房，或对行业发展具有历史性影响意义。2023 年 7 月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。在房地产行业过去 20 余年的发展中，中央与之类似的提法是在 2015 年 12 月的“要化解房地产库存”和 2016 年4 月的“有序消化房地产库存”，随后在棚改去库存的带动下，房地产市场脱离低谷，走出牛市。在此次中央明确定调后，我们预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。 优化新房供给结构，提升存量房流动性，或是本轮地产去库存发力点。在“保障房+商品房”的新发展模式中，“人、房、地、钱”联动新机制的建立是重点，对此市场供给也发生调整，2024 年 3 月深圳取消 70/90 政策，提升商品房项目改善性产品的占比；4 月成都新政中提出对住宅及商服类用地供销比偏高的区域，适当减少用地供应。在存量房方面，据中房报统计目前已有近 50 城表态支持“以旧换新”，地方政府收储存量房作为保障性住房，为市场注入流动性，打通一二手房置换链条，促进置换需求的释放，有利于房地产市场的平稳健康发展。当前地方层面的范式基本形成，未来需要自上而下在全国总量层面给予政策支持，推进“以旧换新”等去库存措施顺利落地。 坚持因城施策，需求侧限制性措施预计逐步取消。在本轮地产周期中，各地自 2022 年起开始优化房地产调控措施，目前除海南省外，全国楼市仅剩北上广深四大一线城市及杭州（仅新房）、天津（核心区 120 平以下）、西安等核心区域仍维持限购政策，未来调控持续放松、限制性措施取消是大趋势。而针对一线城市的调控，基于当前相对有韧性的市场和需求，我们预计一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限、优化城中村改造项目（历史风貌项目等）限购等方面落地，如 4 月 30 日北京出台新政，在现有限购要求下允许在五环外多购买一套住房。 全国楼市处筑底阶段，地产股底部基本确立。2021 年下半年至今房地产行业深度回调，全国新开工和土地成交面积回调至 2007 年水平，销售额和开发投资额回调至 2016-17 年水平。2024 年 1-4 月百强房企销售额同比下滑 49%，4 月单月销售额同比-47%，基本面在短期内快速回暖尚有一定难度。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，以2008 年金融危机时期美国为例，其新建住房销量底出现在 2010 年 11 月，而霍顿等房企的股价底则出现在 2009 年 1月。目前 A 股房地产板块 PB 估值仅 0.63 倍，处历史底部，此次政治局会议表态去库存，预计将明确地产股的底部。 投资建议 政治局会议首提消化存量房产和优化增量住房，预计将对行业产生重大影响，虽然基本面短期难快速复苏，但优质房企的股价或将率先反应市场预期的好转。首推重点布局持续深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品的央国企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表附录 图表1：历 年中央政治局会议对房地产的表态 时 间 内 容 2019 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 2019 年 7 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 2019 年 12 月 —— 2020 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020 年 7 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020 年 12 月 促进房地产市场平稳健康发展。 2021 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区 房等名义炒作房价。 2021 年 7 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发 展 。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021 年 12 月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和 良性循环。 2022 年 4 月 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022 年 7 月 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022 年 12 月 —— 2023 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城 市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2023 年 7 月 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 2023 年 12 月 —— 2024 年 4 月 要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 来源：政府官网，国金证券研究所 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表2：金 融危机期间美国新房销量及重点公司股价走势 来源：wind，国金证券研究所 图表3：A 股 地产 PB-LF 来源：wind，国金证券研究所 注：截至 2024 年 4 月 30 日 图表4：A 股 地产 PE-TTM 处于历史低位 来源：wind，国金证券研究所 注：13 支