保利发展(600048)销售规模领先市场，财务业绩扎实稳健

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 保利发展（600048）公司年报点评 2024 年 04 月 28 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 04 月 26 日收盘价（元） 8.64 52 周股价波动（元） 7.74-15.20 总股本/流通 A 股（百万股） 11970/11970 总市值/流通市值（百万元） 103425/103425 相关研究 [Table_ReportInfo] 《发布股东回报规划，大股东继续增持！》2024.01.24 《回购增持彰显信心，维护价值体现担当》2023.12.19 《业绩稳健增长，融资有序推进》2023.11.08 市场表现 [Table_QuoteInfo] -41.24%-29.24%-17.24%-5.24%6.76%18.76%2023/4 2023/7 2023/10 2024/1保利发展海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -14.2 -19.6 -8.1 相对涨幅（%） -13.1 -20.1 -16.6 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com 销售规模领先市场，财务业绩扎实稳健 [Table_Summary] 投资要点：  营收规模稳步提升，财务业绩扎实稳健。2023 年，公司实现营业收入 3468亿元，同比+23.42%；归母净利润 120.67 亿元，同比-34.13%；全年结转毛利率 16.02%，同比下降 5.99 个百分点，主要是由于低利润项目结转占比提升。同时，公司出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约 50亿元，业绩扎实稳健。截至 2023 年末，公司合同负债为 3772 亿元，未来收入保障度高。  销售规模领先市场，市场占有率稳步提升。2023 年，公司实现销售金额 4222亿元，位居行业第一；实现销售面积 2386 万平方米，位于核心 38 城的销售贡献近 9 成，同比提升 2 个百分点，城市深耕效果持续凸显。另一方面，公司 2023 年的市占有率同比提升 0.2 个百分点至 3.6%，其中，核心 38 城市占率达 6.8%，同比提升 0.7 个百分点；市占率超过 10%的城市共 27 个，单城市占率天花板不断突破提升。此外，公司加大对存量项目的去化力度，年内存量项目签约金额和面积分别达到 2575 元和 1643 万平方米，占全年销售金额和面积的 61%和 69%。  聚焦高质量拓展，土储结构持续优化。2023 年，公司共拓展项目 103 个，总地价 1632 亿元，权益地价 1359 亿元，同比+26%，拓展权益比提升 16 个百分点至 83%，新增项目税前成本利润率平均在 15%以上，具有较强盈利能力。具体来看，拓展金额中 99%位于核心 38 城，住宅业态货值占比 95%，新增项目楼面均价 15187 元/平方米，由此保证了开发效率和去化速度，年内新获取项目中 40%当年开盘并贡献签约金额超 300 亿，2022 年新获取项目年内收回全部股东投入。  资产负债结构持续优化，融资成本不断降低。截至 2023 年末，公司资产负债率、扣预收资产负债率和净负债率分别为 76.55%、67.14%和 61.20%，分别较年初下降 1.56、1.34 和 2.37 个百分点；现金短债比为 1.28，1 年内到期的债务余额为 737 亿元，占有息负债比重为 20.82%。另一方面，公司融资空间充足，成本持续降低。截至 2023 年末，公司有息债务余额 3543 亿元，较年初减少 271 亿元，综合融资成本约 3.56%，较 2022 年末下降 36 个 BP。  投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司 2024 年 EPS 为人民币 1.07 元，10-12倍 PE 估值，对应市值区间为 1280-1536 亿元、对应合理价值区间为每股10.69-12.83 元。风险提示：市场修复不及预期。风险提示：市场修复不及预期。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业总收入（百万元） 281108 346894 394240 439218 489547 (+/-)YoY(%) -1.4% 23.4% 13.6% 11.4% 11.5% 净利润（百万元） 18320 12067 12799 13753 15477 (+/-)YoY(%) -33.1% -34.1% 6.1% 7.5% 12.5% 全面摊薄 EPS(元) 1.53 1.01 1.07 1.15 1.29 毛利率(%) 22.0% 16.0% 15.9% 16.0% 16.0% 净资产收益率(%) 9.3% 6.1% 6.1% 6.1% 6.5% 资料来源：公司年报（2022-2023），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃保利发展（600048）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 事件：保利发展公布 2023 年全年业绩 点评：公司 2023 年全年业绩情况 营收规模稳步提升，财务业绩扎实稳健。2023 年，公司实现营业收入 3468 亿元，同比+23.42%；归母净利润 120.67 亿元，同比-34.13%；全年结转毛利率 16.02%，同比下降 5.99 个百分点，主要是由于低利润项目结转占比提升。同时，公司出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约 50 亿元，业绩扎实稳健。截至 2023 年末，公司合同负债为3772 亿元，未来收入保障度高。 销售规模领先市场，市场占有率稳步提升。2023 年，公司实现销售金额 4222 亿元，位居行业第一；实现销售面积 2386万平方米，位于核心 38 城的销售贡献近 9 成，同比提升 2 个百分点，城市深耕效果持续凸显。另一方面，公司 2023 年的市占有率同比提升 0.2 个百分点至 3.6%，其中，核心 38 城市占率达 6.8%，同比提升 0.7 个百分点；市占率超过 10%的城市共 27 个，单城市占率天花板不断突破提升。此外，公司加大对存量项目的去化力度，年内存量项目签约金额和面积分别达到 2575 元和 1643 万平方米，占全年销售金额和面积的 61%和 69%。 聚焦高质量拓展，土储结构持续优化。2023 年，公司共拓展项目 103 个，总地价 16