越秀地产(00123.HK)合同销售金额稳步增长，财务稳健安全

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 越秀地产（0123）公司年报点评 2024 年 04 月 09 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 04 月 08 日收盘价（港元） 4.0652 周股价波动（港元） 3.97-11.87总股本（百万股） 4025总市值（亿港元） 163相关研究 [Table_ReportInfo] 《越秀地产（0123.HK）首次覆盖报告：四十年坚实沉淀，双国资能力加持》2023.11.12 市场表现 [Table_QuoteInfo] 恒生指数对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 20.46 19.31 12.40 相对涨幅（%） 16.31 14.77 2.18 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:021-23185689 Email:zjm14937@haitong.com 合同销售金额稳步增长，财务稳健安全 [Table_Summary] 投资要点：  经营业绩基本保持平稳。2023 年，公司实现营业收入人民币 802.2 亿元，同比+10.8%；归母净利润人民币 31.85 亿元，同比-19.4%。截至 2023 年末，公司毛利率和归母净利润分别为 15.28%和 3.97%，同比分别-5.17 个百分点和-1.49 个百分点。董事会建议宣派 2023 年末期股息每股 0.148 港元，连同中期股息，23 年全年派息每股 0.380 港元，派息总额约占核心净利润的 40%。  合同销售稳健增长，持续巩固湾区领先地位。2023 年，公司录得合同销售金额人民币 1420.3 亿元，同比+13.6%，完成全年合同销售目标的 107.6%，继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位。其中，公司在广州连续三年蝉联广州销售第一，市占率达到 17.2%；深耕北京战略亦取得明显进展，全年实现合同销售额同比上升 57.3 倍。  多元化增储模式精准投资，土储结构再优化。2023 年，公司通过“6+1”多元化增储模式于 11 座一、二线城市合计新增 28 幅土地，总建筑面积约为 491万平方米，并于上海获得了首个城市更新项目。截至 2023 年末，公司拥有总土地储备约 2567 万平方米，95%分布在一线城市和二线城市，TOD 项目的总土地储备达到 331 万平方米，约占总土地储备的 12.9%。  “商住并举”战略深化推进，持续赋能商业发展。截至 2023 年末，公司直接持有的商业物业实现租赁收入人民币 4.9 亿元，同比+49.7%；持股 37.89%的越秀房产基金实现经营收入人民币 20.9 亿元，同比+11.4%；持股 66.92%的越秀服务全年实现营收人民币 32.2 亿元，同比+29.7%，管理规模稳步提升，市场拓展首次突破 1000 万平方米。  增厚财务安全垫，拓展多元融资渠道。截至 2023 年 12 月 31 日，公司现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币 461.0 亿元，较年初上升 31.3%；剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为 67.4%、57.0%和 2.01 倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标。另一方面，公司全年加权平均借贷成本同比下降 34 个基点至 3.82%，期末平均借贷成本进一步下降至3.63%。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为越秀地产是优质的国资成长标的。考虑到供股融资成功将有助于公司业务布局走出大湾区及广州，且未来广州内城市更新和重点城市的开发业务体量可观，我们预测公司 24 年 EPS为人民币 0.88 元，给予公司 24 年 8-10 倍 PE 估值，对应市值区间为 311-389亿港元，对应合理价值区间为每股 7.73-9.66 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.9062 元人民币）风险提示：市场修复不及预期。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 72416 80222 88244 97069 106775 （+/-）YoY（%） 26.2% 10.8% 10.0% 10.0% 10.0% 净利润（百万元） 3953 3185 3525 4006 4546 （+/-）YoY（%） 10.2% -19.4% 10.7% 13.7% 13.5% 全面摊薄 EPS（元） 1.28 0.85 0.88 1.00 1.13 毛利率（%） 20.45% 15.28% 14.50% 14.85% 15.30% 净资产收益率（%） 8.34% 5.73% 6.01% 6.40% 6.77% 资料来源：公司 2022 年年报、2023 年年度业绩公告，海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究·越秀地产（0123）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 事件：越秀地产公布 2023 年全年业绩 点评：公司 2023 年全年业绩情况 经营业绩基本保持平稳。2023 年，公司实现营业收入人民币 802.2 亿元，同比+10.8%；归母净利润人民币 31.85 亿元，同比-19.4%。截至 2023 年末，公司毛利率和归母净利润分别为 15.28%和 3.97%，同比分别-5.17 个百分点和-1.49 个百分点。董事会建议宣派 2023 年末期股息每股 0.148 港元，连同中期股息，23 年全年派息每股 0.380 港元，派息总额约占核心净利润的 40%。 表 1 公司利润表对比 单位：百万元 2022 2023 YOY% 海通分析 一、营业总收入 72416 80222 10.78% 二、营业总成本 减：销售成本 57610 67964 18.0% 加：出售投资物业收益 0 11 - 加：其他收益及亏损 211 -1348 -738.1% 主要受投资物业 23 年内重估净跌增加影响 减：销售及营销开支 2041 2451 20.1% 减：行政开支 1769 1799 1.7% 加：财务收入 637 971 52.5% 减：财务费用 916 672 -26.6% 主要由于净汇兑影响减少 加：分占合营企业业绩 163 51 -69.0% 加：分占联营公司业绩 -260 702 369.7% 三、利润总额 10830 7721 -28.7% 减：所得税 4692 3146 -33.0% 四、净利润 6137 4575 -25.5% 减：少数股东损益 2184 1390 -36.4%