新城控股(601155)公司年报点评：结转毛利下行拖累业绩，商业保持核心竞争力

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 新城控股（601155）公司年报点评 2024 年 04 月 08 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 04 月 03 日收盘价（元） 9.22 52 周股价波动（元） 8.33-17.94 总股本/流通 A 股（百万股） 2256/2256 总市值/流通市值（百万元） 20797/20797 相关研究 [Table_ReportInfo] 《商业体系优势明显，静待行业销售回暖》2023.09.24 《业务步入正循环，双轮驱动日趋成熟》2023.05.04 《双轮驱动助力穿越周期，聚力驼行方致远》2023.04.07 市场表现 [Table_QuoteInfo] -50.34%-38.34%-26.34%-14.34%-2.34%9.66%2023/42023/7 2023/10 2024/1新城控股海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -10.9 -4.4 -17.6 相对涨幅（%） -11.8 -16.6 -23.2 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com 结转毛利下行拖累业绩，商业保持核心竞争力 [Table_Summary] 投资要点：  结转毛利金额下行拖累业绩增速。2023 年，公司实现营业收入 1191.74 亿元，同比+3.22%；归母净利润 7.37 亿元，同比-47.12%，主要是由于 1）受整体市场环境及结转项目的结构变化，年内公司房地产项目结转毛利金额较 22 年同期有所减少；2）对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致年内公司所得税费用较 22 年同期大幅增加。  销售保持竞争力，紧抓回款与保交付。截至 2023 年末，公司实现合同销售面积 968.78 万平方米，同比-18.69%；合同销售金额 759.83 亿元，同比-34.52%。根据中指研究院《2023 年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司2023 年房地产合同销售面积和金额在全国房地产企业中分别排名第 10 位和第 18 位。年内，公司紧抓资金回款和保交楼任务，全口径资金回笼率为 107%；共计完成超 14 万套物业，2210 万平方米面积的交付。  商业收入逆势增长，开业数量位居行业前列。截至 2023 年 12 月 31 日，公司在全国 135个城市布局 198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达 161座，开业面积达 1499.11 万平方米，出租率达 96.48%。年内，公司力保 22座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。2023 年，公司实现商业运营总收入即含税租金收入 113.24 亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比+13.17%，对公司业绩贡献进一步提高。与此同时，吾悦广场用户规模保持稳健，年服务用户达 14.8 亿人次，会员基数超 3000 万人，其中活跃会员突破 2000 万人。  融资通道通畅，财务保持安全稳健。2023 年，公司以“央地联动”模式完成11 亿元境内公司债的发行，综合票面利率为 5.65%；13.16 亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券的发行；2 笔共计 17 亿元中债增支持的中期票据以及 1 亿美元的无抵押固定利率境外债的发行。截至 2023 年末，公司整体平均融资成本为 6.20%，较 2022 年末的 6.52%减少 0.32 个百分点，并在各大银行等金融机构的资信情况良好，获得各大银行给予的集团授信总额度合计为 1090 亿元，其中公司及子公司已使用授信 281 亿元。  投资建议：维持“优于大市”评级。由于 2023 年行业价格和销售下行速度超预期，造成公司短期结算毛利金额短期下行较大，我们认为企业当前净利润不能反应后续潜在盈利变化。考虑政策端发力，资产价格在逐步寻底，后续存在资产价格修复空间，因此采用 PB 方式估值更符合当前市场变化。我们预测公司 2024 年 EPS 为 0.38 元，每股净资产为 27.02 元，给予 0.4-0.5倍 PB，对应合理价值区间为每股 10.81-13.51 元。风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 115457 119174 106150 97874 90660 (+/-)YoY(%) -31.4% 3.2% -10.9% -7.8% -7.4% 净利润（百万元） 1394 737 851 952 997 (+/-)YoY(%) -88.9% -47.1% 15.5% 11.8% 4.7% 全面摊薄 EPS(元) 0.62 0.33 0.38 0.42 0.44 毛利率(%) 20.0% 19.1% 16.1% 17.5% 18.7% 净资产收益率(%) 2.3% 1.2% 1.4% 1.5% 1.6% 资料来源：公司年报（2022-2023），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃新城控股（601155）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 事件：新城控股公布 2023 年全年业绩 点评：公司 2023 年全年业绩情况 结转毛利金额下行拖累业绩增速。2023 年，公司实现营业收入 1191.74 亿元，同比+ 3.22%；归母净利润 7.37 亿元，同比-47.12%，主要是由于 1）受整体市场环境及结转项目的结构变化，年内公司房地产项目结转毛利金额较 22 年同期有所减少；2）对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致年内公司所得税费用较 22 年同期大幅增加。截至 2023年 12 月 31 日，公司毛利率和归母净利润率分别为 19.05%和 0.62%，同比分别-0.98 和-0.59 个百分点；总资产为 3741.09 亿元，归属于上市公司股东的净资产为 600.78 亿元。 表 1 公司利润表情况 单位：百万元 2022 2023 YOY% 海通分析 一、营业总收入 115457 119174 3.22 二、营业总成本 114291 116758 2.16 营业成本 92326 96468 4.49 营业税金及附加 2776 2710 -2.37 销售费用 5503 5130 -6.78 管理费用 4493 3393 -24.48