房地产行业销售类保障房数据点评：销售类保障房撬动刚性需求

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2024.02.29 销售类保障房撬动刚性需求 ——销售类保障房数据点评 谢皓宇(分析师) 黄可意(研究助理) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939815 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880123070129 S0880518010004 本报告导读： 销售类保障房 2022 年以来销售韧性较强，预期随着配售型保障的逐步落地，将进一步刺激部分刚性需求释放。 摘要： [Table_Summary]  将共有产权房、人才房、配售型保障房等统称为销售类保障房，虽在十四五期间其规模远小于以保租房为主租赁类保障房，但由于其与住宅销售市场相关，值得关注。十四五期间，住房保障体系中的“重头戏”是保租房，全国初步计划建设筹集约 900 万套，以四大一线城市为例，保租房、公租房分别占保障房筹集套数的 77%、6%，合计占比为销售类保障房的 5 倍。虽然销售类保障房规模相对较小，但随着配售型保障房的快速推进，我们认为其对住宅销售市场的影响越来越值得关注，需要密切追踪。  部分重点一二线城市销售类保障房供给规模较大，供应力度指标最高达到 27%。根据克而瑞数据，以绝对规模来看，上海、深圳、南京等城市十四五期间年均规划建设销售类保障房面积均超 100 万方，其中上海以超 400 万方的规模位居全国榜首。进一步测算，将“供应力度”指标定义为“年度规划建设销售类保障房面积”与“近三年年均住宅成交面积”的比值，得到上海、深圳、温州的供应力度最大，分别为 27%、17%、15%，而大多数城市不足 5%。  销售类保障房 2022-2023年销售韧性较强，占新房交易的比例较 2021年提升 6pct 至 18%，预期随着配售型保障房的落地，能够进一步刺激部分刚性需求释放。根据国家统计局和克而瑞数据，2022 年全国住宅销售面积同比下滑 27%，典型 25 城的新房成交总量跌幅约为四成，但是同期销售类保障房稳定性更强，成交量仅下滑 4%。进一步，计算销售类保障房占新房交易的比例，得到其占比从 2021 的 12%上升 6pct 至 2022 年的 18%，并在 2023 年 1-11 月继续维持稳定，再次证明了其销售的韧性。具体到各个城市来看，2023 年福州、温州、徐州等地销售类保障房占比高于或约为 40%，以动迁安置房为主，而北京、长沙、广州等地不足 5%。展望未来，截至目前，在十四五规划之外，多个省市已经公布 2024 年配售型保障房建设规模，除了广州和深圳规模超 1 万套外，包括杭州、宁波、南京、昆明等在内二线城市的规模普遍在 2000-6000 套之间，预期随着项目的逐步落地，将对住房市场的成交结构带来一定的重塑。  继续重视重组类标的和小盘价值。2024 年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，关注港股通变化，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。  风险提示：市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《保障房建设稳步推进》 2024.02.29 房地产《论利率与楼市的同向关系》 2024.02.25 房地产《释放积极信号》 2024.02.20 房地产《地产涌现小盘价值》 2024.02.15 房地产《深圳：构筑高质量发展高地》 2024.02.09 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 图 1：上海的销售类保障房供应力度最大 图 2：2022 年全国住宅销售面积同比下滑 27% 注：供应力度=年度规划建设销售类保障房面积/近三年年均住宅成交面积 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 图 3：2022 年起，销售类保障房占比上涨至 18% 图 4：2023 年福州和温州的销售类保障房占比近 50% 注：克而瑞选取 25 个典型城市作为数据样本 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 2.29 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2024年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 9.72 1.53 1.01 6.4 9.6 1,164 120 -2% 增持 000002.SZ 万科 A 9.93 1.90 1.72 5.2 5.8 1,089 119 -5% 增持 001979.SZ 招商蛇口 9.20 0.55 0.68 16.7 13.5 834 91 -3% 增持 600383.SH 金地集团 4.24 1.35 2.50 3.1 1.7 191 45 -3% 增持 002244.SZ 滨江集团 7.58 1.20 1.26 6.3 6.0 236 31 4% 增持 601512.SH 中新集团 7.53 1.07 1.28 7.0 5.9 113 15 -2% 增持 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或