房地产行业：广州再次迈出第一步

See the last page for disclaimer Page 1 of 2 Equity Research Report 证 券 研 究 报 告 Equity Research Sector Report 股票研究 行业报告 证券研究报告 [Table_LeftMargin] 房地产行业 Property Sector [Table_BasicInfo] Sector Report: Property Sector 中文版 Chunli Zhan 詹春立 行业报告： 房地产行业 Chinese version (852)2509 7745 james.zhan@gtjas.com.hk 29 January 2024 [Table_MainInfo] 广州再次迈出第一步  广州放宽核心区域住房限购。上周六（2024 年 1 月 27 日），广州宣布自 1 月27 日起，新购买建筑面积 120 平方米以上的住房不纳入限购范围，包括新建住房和二手住房。这意味着广州成为一线城市中首个大幅放宽核心区域限购的城市。在放宽限购的同时，广州上周末还出台了另一项政策。居民名下住房在广州市存量房交易系统上挂牌出售的，或是住房用作租赁住房取得登记备案的，购买住房时相应核减家庭住房套数。我们认为，这两项政策叠加，意味着广州楼市几乎全面放松。  广州为其他三个一线城市提供了参考。对于大多数购房者来说，当前的政策环境回到了 2010 年，当时全国范围内的房地产调控措施刚刚开始。如今，广州已经迈出了核心区域放松限购的第一步。随后，深圳、上海和北京也可能做出类似调整，以助释放需求。与深圳和广州不同，北京和上海对获得户口的要求更高。因此，我们认为北京和上海的限购放松将是逐步的，对房地产市场的提振作用也将更大。另一方面，考虑到需求疲弱，我们预计政策目的在于稳定市场，而非在短期内实现量价扭转。  供给侧政策已进入实施阶段。在过去的一周内，支持房企的供给侧政策也密集出台。考虑到监管机构在解决房企流动性压力方面的坚定决心，我们认为此次供给侧支持政策将为市场带来更多上行惊喜。我们认为，地方政府的具体跟进措施将比预期来得更快，主要落实两个方面：1）放宽经营性物业贷款，可用于房企偿还存量债务；2）出台主要城市的出险项目白名单。我们认为，拥有优质项目（无论是住宅还是商业项目）的房企将从这些支持政策中获益更多。考虑到对房企的持续政策支持，我们认为房企的资金压力将在 2024 年上半年得到基本缓解。  我们预计，债务重组成功的浪潮或将带来机遇。从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884 HK）和融创中国（01918 HK）有可能是受益者。就行业基本面而言，考虑到 2024 年“三大工程”的加速推进，尤其是城中村改造，我们预计 2024 年房地产行业将继续温和复苏。在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业-H（02202 HK）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512 SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。  风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及 2）购房需求下行。 [Table_InvestInfo] Rating: Outperform Maintained 评级： 跑赢大市 (维持) 2 恒生内地地产指数和恒生指数 (80.0)(60.0)(40.0)(20.0)0.020.0Jan-23Mar-23May-23Jul-23Sep-23Nov-23Jan-24% of returnHSI IndexMSMPI Index 资料来源：Bloomberg。 全国房地产市场销售情况 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000RMB bnAmount Sold of Commodity Houses YTD (LHS)Amount Sold of Residential Houses YTD (LHS)Amount Sold of Commodity Houses YTD YoY (RHS)Amount Sold of Residential Houses YTD YoY (RHS) 资料来源：中国国家统计局。 Sector Report P 请见尾页免责声明 Page 2 of 2 [Table_PageHeader] Property Sector [Table_Margin1] 29 January 2024 [Table_Margin2] Property Sector 房地产行业 [Table_CompanyRatingDefinition] 个股评级标准 参考基准:香港恒生指数 评级区间: 6至18个月 评级 相对表现 买入 相对表现超过 15% 或公司、行业基本面展望良好 收集 相对表现 5% 至 15% 或公司、行业基本面展望良好 中性 相对表现-5% 至 5% 或公司、行业基本面展望中性 减持 相对表现-5% 至 -15% 或公司、行业基本面展望不理想 卖出 相对表现小于-15% 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 参考基准:香港恒生指数 评级区间: 6至18个月 评级 相对表现 跑赢大市 相对表现超过 5% 或行业基本面展望良好 中性 相对表现-5% 至 5% 或行业基本面展望中性 跑输大市 相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1) 分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 (2) 分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 (3) 国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4) 国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系。 (5) 国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6) 没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员。 免责声明 本研究报告并不构成国泰君安证券(香港