房地产行业金融支持地产系列研究(1)：金融支持租赁，推动行业结构优化

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业信息点评 2024 年 01 月 26 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -25.15%-18.88%-12.62%-6.36%-0.10%6.16%2023/12023/42023/72023/10房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 3 周新房成交同比增速回升、供销比回落》2024.01.21 《新开工降幅缩窄，政策修复稳预期》2024.01.22 《第 2 周新房成交同比增速回落、供销比回升》2024.01.15 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com 金融支持地产系列研究（1）： 金融支持租赁，推动行业结构优化 [Table_Summary] 投资要点：  事件：2024 年 1 月 5 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发[2024]2 号），支持商业银行向符合条件的各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款，贷款期限一般为 3 年，最长不超过 5 年；支持企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲臵房屋用作宿舍型保障性租赁住房，住房租赁团体购房贷款期限最长不超过 30 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%；支持发放住房租赁经营性贷款，住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，贷款的期限最长不超过 20 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%。  政策出台背景及操作办法。2023 年 2 月，中国人民银行、原银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，并于同月创设租赁住房贷款支持计划，在重庆市、济南市、郑州市、长春市、成都市、福州市、青岛市、天津市等 8 个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。该试点支持对象为开发银行、工农中建交和邮储银行共 7 家全国性金融机构，对于符合要求的贷款，按贷款本金的 100%予以资金支持，贷款利率为1.75%，实施期为 2023 年 2 月至 2024 年末，按季操作。根据中国人民银行官网显示，该支持计划目前与保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款等 14 项工具作为结构性货币政策工具。  我们认为，《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，对于盘活市场存量资产、推进保交楼项目有关键作用。 1） 支持住房租赁供给侧结构性改革。我们认为，本次金融支持住房租赁政策将促进各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应，从而有助于解决大城市中新市民、青年人等的住房问题。 2） 重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。我们认为，本次金融支持住房租赁政策将促进业务边界清晰、具备专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的长期租赁住房的供给能力和提升其规模化运营水平。 3） 建立健全住房租赁金融支持体系。我们认为，本次金融支持住房租赁政策将以市场配臵为主，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。其中，商业性金融将主要满足各类租赁住房主体合理融资需求；而政策性金融、开发性金融为保障性租赁住房开发、建设、运营提供融资。其次，信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求；而资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在优化，但基本面修复不是一蹴而就，投资销售存在时间错配；企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。建议关注： 1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。风险提示：行业基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 表 1 结构性货币政策工具情况表（截至 2023 年 9 月末） 工具名称 存续状态 支持领域 发放对象 利率（1 年期）/激励比例 额度 （亿元） 余额 （亿元） 长期性工具 1 支农再贷款 存续 涉农领域 农商行、农合行、 农信社、村镇银行 2% 8100 5991 2 支小再贷款 存续 小微企业、民营企业 城商行、农商行、农合行、村镇银行、民营银行 2% 17850 15655 3 再贴现 存续 涉农、小微和民营企业 具有贴现资格的银行业 金融机构 2% （6 个月） 7400 5289 阶段性工具 4 普惠小微贷款支持工具 存续 普惠小微企业 地方法人金融机构 1% （激励） 800 498 5 抵押补充贷款 存续 棚户区改造、地下管廊、重点水利工程等 开发银行、农发行、 进出口银行 2.40% / 29022 6 碳减排支持工具 存续 清洁能源、节能减排、 碳减排技术 21 家全国性金融机构、 部分外资金融机构和地方法人金融机构 1.75% 8000 5098 7 支持煤炭清洁高效利用专项再贷款 存续 煤炭清洁高效利用、 煤炭开发利用和储备 工农中建交、开发银行、 进出口银行 1.75% 3000 2624 8 科技创新再贷款 到期 科技创新企业 21 家全国性金融机构 1.75% 4000 3456 9 普惠养老专项再贷款 存续 浙江、江苏、河南、河北、江西试点，普惠养老项目 工农中建交、开发银行、 进出口银行 1.75% 400 16 10 交通物流专项再贷款 到期 道路货物运输经营者和中小微物流（含快递）、 仓储企业 工农中建交、邮储、 农发行 1.75% 1000 451 11 设备更新改造专项再贷款 到期 制造业、社会服务领域和中小微企业、个体工商户 21 家全国性金融机构 1.75% 2000 1672 12 普惠小微贷款减息支持工具 到期 普惠小微企业 16 家全国性金融机构、 地方法人金融机构 1% （激励） / 269 13 收费公路贷款支持工具 到期 收费公路主体 21 家全国性金融机构 0.5% （激励） / 83 14 民营企业债券融资支持工具（第二期） 存续 民营企业 专业机构 1.75% 500 0 15 保交楼贷款支持计划 存续 保交楼项目