房地产行业金融支持地产系列研究(2)：优化经营性物业贷款，化解短期资金压力

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业信息点评 2024 年 01 月 27 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -25.15%-18.88%-12.62%-6.36%-0.10%6.16%2023/12023/42023/72023/10房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《金融支持地产系列研究（1）：金融支持租赁，推动行业结构优化》2024.01.26 《浦东综改方案解读：更高水平改革开放，制度创新推动发展》2024.01.26 《第 3 周新房成交同比增速回升、供销比回落》2024.01.21 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com 金融支持地产系列研究（2）： 优化经营性物业贷款，化解短期资金压力 [Table_Summary] 投资要点：  事件：2024 年 1 月 24 日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅发布了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确 2024 年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的 70％，贷款期限一般不超过 10 年，最长不得超过 15年。  拓宽经营性物业贷款用途，改善流动性困境。 1）从此前的资金用途上来看，经营性物业贷可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。 2）新规在此前的基础上，还增加了用于偿还企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券这一用途。 3）我们认为贷款用途的拓宽是本次新规最大的亮点，本质上允许经营性物业贷款的用途脱离物业，对持有优质商业资产的房地产企业改善其流动性困境有直接利好作用。  贷款额度或有提升空间，资金使用效率更高。本次新规明确，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的 70％。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。我们认为对于部分资产优质且现金流稳定项目在抵押率上或有提升空间。  金融支持地产方向明确，地产仍是支柱型产业。2024 年以来，我们认为金融支持地产方向明确且政策落地频次不断提升。国家金融监督管理总局副局长肖远企先生在 1 月 25 日国新办“金融服务经济社会高质量发展”新闻发布会现场提及房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。相关表达与我们在 2023年发布的《房地产为什么是支柱性产业》系列报告中判断一致。未来看，我们认为政策将就房地产项目白名单、因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款以及“三大工程”等方向加速落地。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在优化，但基本面修复不是一蹴而就，投资销售存在时间错配；企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。建议关注： 1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。  风险提示：行业基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 表 1 2024 年以来“金融支持地产”相关表述 日期 部门 文件/会议名称 重要内容 2024.1.5 住房城乡建设部、 金融监管总局 《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》 ①指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制； ②提出可以给予融资支持的房地产项目名单，建立授信绿色通道； ③对省直管县（市），由省级房地产融资协调机制明确本通知的落实办法。各省级住房城乡建设部门要会同金融监管总局各监管局，自 2024 年起按季度汇总相关情况，报送住房城乡建设部、抄送金融监管总局。 2024.1.5 中国人民银行、 金融监督管理总局 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》 ①支持商业银行向符合条件的各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款； ②支持企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房； ③支持发放住房租赁经营性贷款。 2024.1.24 金融监督管理总局 《关于做好经营性物业贷款管理的通知》 ①经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券 ②贷款期限一般不超过 10 年，最长不得超过 15 年 ③贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的 70％ 2024.1.25 金融监督管理总局 国新办“金融服务经济社会高质量发展”新闻发布会现场实录 房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。 2024.1.26 住房和城乡建设部 城市房地产融资协调机制部署会 ①各地要抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单 精准有效支持合理融资需求； ②充分赋予城市房地产调控自主权 各城市可以因地制宜调整房地产政策； ③首批房地产项目名单月底前落地。 资料来源：中国人民银行官网、国家金融监督管理总局、住房城乡建设部、中国建设新闻网、，海通证券研究所 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 信息披露 分析师声明 [Table_Analysts] 涂力磊 房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 分析师负责的股票研究范围 [Table_Stocks] 重点研究上市公司： 城建发展,华侨城