房地产行业“向回看”系列研究6：德国住房租赁市场顶层设计研究-好风借力，直上青云

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告 2024 年 01 月 18 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 2679.922873.833067.743261.663455.573649.492023/12023/42023/72023/10房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 2 周新房成交同比增速回落、供销比回升》2024.01.15 《建立城市房地产融资协调机制——加大融资支持力度，落实地产风险化解》2024.01.15 《24 年第 1 周新房成交同比增速回落、供销比回升》2024.01.07 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:陈昭颖 Tel:(021)23183953 Email:czy15598@haitong.com “向回看”系列研究 6：德国住房租赁市场顶层设计研究——好风借力，直上青云 [Table_Summary] 投资要点：  研究德国经验，发展中国住宅租赁。我国目前正处于租赁市场发展期。租赁需求有序放大，租赁习惯发生改变，租赁政策走向利好。考虑中国房地产市场走向市场化时间不长，租赁市场走向成熟化需要更多成熟经验借以滋养。德国租赁市场具有需求呈现积极响应、供给呈现百花齐放、价格呈现长期稳定且合理增长的特点。研究德国，能为我国租赁市场如何构建良性发展、引导供需平稳运行、创建合理制度体系带来更好启示。  德国租赁市场发展回顾。我们将德国租赁市场发展大致分为四个阶段：1）战后住房保障（1940-1960）：管制补贴双管齐下；2）供给修复（1960-1990）：探索租赁市场化路径；3）统一德国（1990-2010）：从新建转向提升存量住房效率和市场化；4）近期发展（2010 年至今）：政府重新市场干预。观测德国租赁市场发展历史，基本就是在短缺时加大政府干预，体现为供给和需求的补贴，以及价格管制。在稳定时推动市场化。政府力争使得租赁市场可以在保障性和效率性之间维持平衡。  德国租赁市场（1）：五大基础要素。去除历史因素、文化因素，我们认为德国租赁市场的蓬勃发展存在更多自身发展的原因。德国租赁住房的长期稳健主要依赖于以下五大要素：1）租赁补贴体系：德国针对租赁住房的社会住房补贴以及直接作用租户的住房补贴均在应对住房危机、提供住房福利中起到举足轻重的作用；2）社会住房（social-housing）体系：德国的社会住房由住房合作社、国有市政住房公司、具有临时社会用途的私人住房三个部门组成；3）租赁环节各要素的法律规定：德国租赁相关法律设臵起到平抑租金价格、保障租期长久稳定、不被驱逐和租购同权的承租人权益保护的作用；4）税收层面：抑制住房投机，稳定租赁市场，刺激了德国租赁市场的兴盛；5）房地产金融体系：保守但完备，满足居住需求但降低金融属性，使得房地产价格预期稳定。  德国租赁市场（2）：顶层框架设计。德国租赁市场稳定的基础源于审慎平稳的多层次制度建设，在三大制度（德国保守但完备的房地产金融体系、保护租户的租赁法体系、抑制投机的税法体系）的基础上充分运用三大操作工具（租赁补贴、社会住房供给、租金限制）。在后期制度构建中注重市场经济体制，将市场经济与政府干预结合。随着时间推移和需求改变，德国政府租赁政策强调因时因地进行调整和修正。制度并非一成不变，强调公平与效率。  德国租赁市场对我国的启示。1）市场为主调控为辅，将高效市场机制与必要政府指导相结合；刚柔并济，有限制类政策进行堵，也有促进类政策进行疏，结合国情适当调整。2）健全租赁住房相关制度，一是适度控制房屋产权所有者的绝对地位，平衡租户与房东权力配比，打破租购市场壁垒，使得社会福利与住房实际居住人关联；二是创建符合市场特点的租金管控机制，使全民接受租房而不是将租房限制于特殊人群，全面打开租赁住房市场。3）针对市场变化动态调整租赁住房保障体系，从目标群体、补贴方式、房源渠道等方面着力下手，供需市场同时赋能，建设更加全面的租赁住房保障体系。  风险提示：我国租赁市场起步发展较晚，市场规模较小、市场成熟度不足；中德土地所有制制度不同、市场复杂程度不同，并非所有部分都有借鉴意义。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 为什么要研究德国租赁市场 ....................................................................................... 6 1.1 我国租赁市场潜力大，租赁方向值得深入研究 ................................................ 6 1.2 德国租赁市场具备研究参考价值 ...................................................................... 7 1.3 小结：研究德国经验，发展中国租赁 .............................................................. 8 2. 德国租赁市场发展回顾 .............................................................................................. 9 2.1 战后住房保障（1940-1960）：管制补贴双管齐下 ......................................... 9 2.2 供给修复（1960-1990）：探索租赁市场化路径 ........................................... 10 2.3 统一德国（1990-2010）：从新建转向提升存量住房效率和市场化 .............. 11 2.4 近期发展（2010 年至今）：政府重新市场干预 ............................................ 12 2.5 小结：政府干预和市场化，保障性和效率性 .................................................. 13 3. 德国租赁市场分析（1）：五大基础要素................................................................. 14 3.1 成功的租赁补贴体系 .................................................................