房地产行业跟踪报告：PSL重启，“三大工程”或是主要方向

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2024 年 01 月 04 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -17.40%-11.83%-6.27%-0.70%4.86%10.43%2022/122023/32023/62023/9房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《先立后破重回高度，政策目标兼顾长短》2023.12.14 《第 49 周新房成交同比增速回落、供销比回落》2023.12.12 《TOP100 房企 11 月销售数据点评——岁末翘尾偏弱，单月销售同环比双降》2023.12.07 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com PSL 重启，“三大工程”或是主要方向 [Table_Summary] 投资要点：  事件：2024 年 1 月 2 日，央行公告 23 年 12 月净新增抵押补充贷款 3500 亿元。2023 年 12 月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款 3500 亿元，期末抵押补充贷款余额为 32522 亿元。历史数据显示，上一次净新增抵押补充贷款为 2023 年 2 月，金额为 17.00 亿元。  推动基础货币投放，地产下行周期重要抓手。2014 年，中国人民银行创设抵押补充贷款（以下简称“PSL”），主要用于支持棚户区改造。2014 年和 2015 年前 5 个月，央行分别投放 PSL 资金 3831 亿元和 2628 亿元，同时叠加 4 次调降棚改贷款利率从 4.5%至 3.10%，为国开行棚改贷款提供长期稳定、成本适当的资金来源。从此前经验看，我们认为 PSL 本质是央行投放基础货币。政策相当于通过国开行专项贷款流入地方政府，后通过货币化安臵手段流入居民端。政策通过以上链条最终激活购房需求，成为地产下行周期中稳增长重要抓手。 从政策效果看，PSL 放量对于带动行业销售、投资增速和去库存效果明显。2015年 2 月，我国商品房销售面积累计同比增速触底回升，同时带动新建商品房住宅价格指数于同年 4 月开始修复；其中，一线城市住宅价格指数率先触底反弹从而带动二三线城市价格企稳回升，且回升幅度明显高于二三城市。与此同时，房地产开发投资累计同比增速在 16 年年初陆续改善，商品房待售面积也在同一时间达到峰值水平后呈快速下降趋势。  适度加杠杆，“三大工程”或是主要方向。借鉴此前 2014 年“930 新政”和棚改经验，政府在地产下行周期适度加杠杆同时叠加相关需求端政策放开，对居民信心恢复和经济回暖有显著作用。尽管本次净新增抵押补充贷款未显示具体用途，我们认为“三大工程”或是资金重要使用方向之一。近期，重大会议（中央金融工作会议、金融机构座谈会等）多次反复强调要加快保障性住房等“三大工程”建设、构建房地产发展新模式。我们认为“三大工程”是本轮稳定市场供应和房价预期的核心抓手，有利理顺“去库存、稳房价和保民生”三者关系，防止投资总金额、交易量水平、价格走势大起大落，推动行业步入新平衡。 另一方面，2023 年 7 月政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”。此后伴随全国“认房不认贷”政策加速落地，12 月 14 日京沪购房政策再优化，我们认为当前需求端政策已经打开并仍存在持续优化空间。以上政策组合，配合“三大工程”具体规划出台和资金陆续到位，行业基本面有望迎来改善。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在优化，但基本面修复不是一蹴而就，投资销售存在时间错配；企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。建议关注： 1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。  风险提示：行业基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 图1 中国抵押补充贷款期末余额与当月新增资金（亿元） 资料来源：wind，海通证券研究所 图2 中国商品房待售面积累计值与 PSL 当月新增资金 资料来源：wind，海通证券研究所 图3 房地产开发投资与销售额增速及 PSL 当月新增资金 资料来源：wind，海通证券研究所 图4 各线城市新建商品住宅价格指数同比及 PSL 当月新增资金 资料来源：wind，海通证券研究所 图5 新发展模式的“三大工程” 资料来源：百度百科、人民网、中共中央人民政府网，海通证券研究所 风险提示：行业基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 信息披露 分析师声明 [Table_Analysts] 涂力磊 房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 分析师负责的股票研究范围 [Table_Stocks] 重点研究上市公司： 华润臵地,碧桂园,城建发展,碧桂园服务,保利物业,华侨城 A,中国国贸,新湖中宝,融创服务,万物云,建发股份,天健集团,卓越商企服务,保利发展,锦和商管,华发股份,招商蛇口,龙湖集团,越秀地产,金地集团,中国海外发展,越秀服务,张江高科,美的臵业,万科 A,建发国际集团,绿城中国,华润万象生活,首开股份,新城控股 投资评级说明 1. 投资评级的比较和评级标准： 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅； 2. 市场基准指数的比较标准： A 股市场以海通综指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 或纳斯达克综合指数为基准。 类 别 评 级 说 明 股票投资评级 优于大市 预期个股相对基准指数涨幅在 10%以上； 中性 预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与 10%之间； 弱于大市 预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下； 无评级 对于个股未来 6 个月市场表现与基准指数相比无明确观点。