房地产行业12月货值数据点评：谨慎拿地为主旋律

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2024.01.03 谨慎拿地为主旋律 ——12 月货值数据点评 谢皓宇(分析师) 黄可意(研究助理) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939815 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880123070129 S0880518010004 本报告导读： 克而瑞公布 2023 年 1-12 月房企拿地数据，TOP50 房企全年新增土地货值 2.7 万亿元，同比下滑 5%，以央国企为拿地主力，预期 2024 年土地市场继续承压。 摘要： [Table_Summary]  克而瑞公布 2023 年 1-12 月房企拿地排行榜，TOP50 房企 12 月单月新增土地货值同比上涨 87%，年末出现小幅翘尾。2023 年 12 月，TOP50房企合计新增土地货值 3563 亿元，同比增速较上月-12%上涨 99pct至 87%。12 月，包括北京、上海、广州、深圳、杭州等在内的多个重点城市开展土拍，部分优质地块的释放带来成交规模的回升，叠加同比下行的销售表现，以货值衡量的 12 月单月拿地强度上涨至 2022年同期的 3 倍。  2023 年全年 TOP50 房企合计新增土地货值为 2.7 万亿元，同比下滑5%，预期 2024 年在房企信用扩张意愿和能力均未见显著改善的背景下，土地市场将继续承压。2022 年土地市场成交规模出现腰斩，新增土地货值从 2021 年的 6.9 万亿元降至 2022 年的 2.9 万亿元，2023年在 2022 年低基数的情况下，再次出现同比下滑。2024 年预期信用扩张依旧弱势，以新增土地货值这一指标的视角来看，除了存在土地成交规模下行的压力外，还有房价下行的压力。  拿地意愿和拿地能力较强的房企集中于头部央国企，且 TOP10 房企拿地结构中一二线城市占比超 80%。2023 年央国企为市场拿地主力，两者合计占比的全年均值为 86%，其中华润置地、保利发展和中海地产分别以 2697 亿元、2402 亿元和 2295 亿元位列前三，而民企中拿地较为积极是滨江集团和龙湖集团。从拿地结构上看，大部分房企的拿地城市范围在不断收窄，TOP10 房企中有 6 家全年拿地城市数量在20 个以下，并集中在一二线城市，预期该拿地策略仍将延续至 2024年。  关注后续保障房推进对商品房供需市场的影响以及重点城市城中村改造带来的优质地块释放。一方面，保障房的大力推进将对商品房的部分刚性需求带来冲击，进一步削弱房企拿地的信心与意愿，带来土地市场成交规模的下行；另一方面，城中村改造在净地出让的模式下，将会使得部分优质地块重新进入土地市场，将持续关注市场对新增城中村相关的优质地块的反馈。2024 年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，建议关注资产质量优质的重组房企，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口。  风险提示：走过去土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《PSL 助力三大工程》 2024.01.03 房地产《开启新时代的保障房周期》 2023.12.22 房地产《重组，元年》 2023.12.17 房地产《发力实物量》 2023.12.15 房地产《温和的支持》 2023.12.14 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 4 图 1：12 月 TOP50 房企新增土地货值同比上涨 87% 图 2：TOP50 房企中民企 12 月新增土地货值 185 亿元 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 图 3：TOP50 房企中国企 12 月新增土地货值 1317 亿元 图 4：TOP50 房企中央企 12 月新增土地货值 2061 亿元 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 图 5：央国企 12 月合计新增土地货值占比上涨 6pct 至 94% 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 图 6：2023 年 12 月 TOP50 房企的拿地强度较 2022 年同期上涨 0.7 图 7：2023 年 12 月 TOP50 房企的货地比较 2022 年同期下滑 0.5 注：以“新增土地货值/全口径销售金额”作为拿地强度的衡量注：以“新增土地货值/新增土地价值”作为货地比的衡量指标 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 4 指标 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 图 8：12 月 TOP15 房企中华发、保利、越秀等拿地强度较高 图 9：12 月 TOP15 房企中华发、金茂、华润等货地比在 2.0 以下 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 1.3 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 9.43 1.53 1.69 6.2 5.6 1,129 120 -36% 增持 000002.SZ 万科 A 10.15 1.90 1.72 5.3 5.9 1,125 119 -41% 增持 001979.SZ 招商蛇口 8.95 0.55 0.80 16.3 11.2 811 91 -28% 增持 600383.SH 金地集团 4.24 1.35 2.50 3.1 1.7 191 45 -58% 增持 002244.SZ 滨江集团 7.00 1.20 1.33 5.8 5.3 218 31 -19% 增持 000402.SZ 金融街 3.57 0.28 0.66 12.8 5.4 107 30 -32% 增持 601512.SH 中新集团 7.66 1.07 1.28 7.2 6.0 115 15 -1% 增持 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分