房地产：低基数下开工同比转正，房价环比持续下行

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业周报：多城土拍限价放松，国资委发声支持万科  房地产行业周报：积极构建新发展模式，土地流拍率下降  房地产行业周报：保障房推动新模式，商业 REITs 破冰 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 房价环比持续下行，沪深超预期松绑。2023 年前 11 月商品房销售金额累计同比增速为-5.2%，较前 10 月变动-0.3 个百分点；11 月单月销售金额同比增速为-16.9%，较 10 月单月变动-2.5 个百分点。2023 年前 11 月商品房销售面积累计同比增速为-8%，较前 10 月变动-0.2 个百分点；11 月单月销售面积同比增速为-21.3%，较 10 月单月变动-0.9个百分点。前 11 月累计销售均价同比增速为 7.1%，较前 10 月变动-0.1 个百分点。11 月各地政策出台力度相对有限，整体市场呈现量价齐跌。70 城房价环比持续下行，沪深下调首付比例，放宽普宅标准，有望带动市场热度回升。 ⚫ 投资持续低迷，预计后续依旧承压。2023 年前 11 月房地产开发投资累计同比-9.4%，较前 10 月变动-0.1 个百分点；11 月单月投资增速-18.1%，较 10 月单月变动-1.4 个百分点。尽管多核心城市放松地价和房价限制，土地市场整体溢价率下行，流拍率上行，整体分化依旧。销售热度下行，房企拿地新开工较为谨慎，我们预计后续投资增速依旧承压。 ⚫ 低基数助力新开工同比转正。新开工方面，2023 年前 11 月新开工累计增速为-21.2%，较前 10 月变动 2 个百分点；11 月单月新开工增速4.7%，较 10 月单月变动 25.9 个百分点。22 年新开工的低基数，助力新开工同比转正。房企策略以销定产为主，跟随销售市场同向变动。22 年拿地总量大幅下行，可开工资源总量减少。我们认为明年新开工仍有下行压力。竣工方面，2023 年前 11 月竣工累计增速为 17.9%，较前 10 月变动-1.1 个百分点；11 月单月竣工增速为 10.3%，较 10 月单月变动-3.1 个百分点。竣工增速保持高位。目前行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。我们预计竣工保持正增。 ⚫ 到位资金边际改善，金融机构融资发力。从行业到位资金来看，2023年前 11 月累计增速为-13.4%，较前 10 月变动 0.4 个百分点。到位资金 11 月单月同比-10.5%，较 10 月单月变动 6.6 个百分点。房企融资方面来看，国内贷款前 11 月累计同比-9.8%，较前 10 月变动 1.2 个百分点；11 月国内贷款单月增速 7%，较 10 月单月变动 16.7 个百分点。防风险的底线思维下，监管提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，11 月金融机构对于房企的支持力度有所增大。 ⚫ 投资建议： 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 ⚫ 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 -0.4-0.200.215-Nov26-Jan8-Apr19-Jun30-Aug10-Nov房地产沪深300 [Table_Title] 低基数下开工同比转正，房价环比持续下行 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2023.12.21 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 房价环比持续下行，沪深超预期松绑 2023 年前 11 月商品房销售金额累计同比增速为-5.2%，较前 10 月变动-0.3 个百分点；11 月单月销售金额同比增速为-16.9%，较 10 月单月变动-2.5 个百分点。2023 年前11 月商品房销售面积累计同比增速为-8%，较前 10 月变动-0.2 个百分点；11 月单月销售面积同比增速为-21.3%，较 10 月单月变动-0.9 个百分点。前 11 月累计销售均价同比增速为 7.1%，较前 10 月变动-0.1 个百分点。11 月各地政策出台力度相对有限，整体市场呈现量价齐跌。70 城房价环比持续下行，沪深下调首付比例，放宽普宅标准，有望带动市场热度回升。 图 1：商品房销售面积累计同比增速 图 2：商品房销售面积单月同比增速 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%销售面积累计同比 -40%-30%-20%-10%0%销售面积单月同比 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 3：商品房销售额累计同比增速 图 4：商品房销售额单月同比增速 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%销售金额累计同比 -40%-30%-20%-10%0%10%20%销售金额单月同比 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 5：累计销售均价同比 图 6：销售均价单月值 -10%0%10%20%累计销售均价同比 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000销售均价单月值（元/平） 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 7：70 城住宅价格指数分线城市环比 图 8：70 城住宅价格指数分线城市当月同比 -0.2%0.0%-0.3% -0.3%-0.2%-0.3%-0.2%-0.3%-0.4%-0.3%-0.5%-0.4%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%2023-082023-092023-102023-112023-082023-092023-102023-112023-082023-092023-102023-11一线二线三线新建商品住宅价格指数环比涨幅 0.6% 0.7% 0.4% 0.3% 0.3% 0.2% 0.3% 0.2%-1.4% -1.4% -1.5% -1.6%-3.0%-1.0%1.0%3.0%5.0%7.0%2023-082023-092023-102023-112023-082023-092023-102023-112023-082023-0