房地产行业简评报告：累计同比跌幅扩大，房企分化加剧

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业周报：深圳下调二套首付，广州推城改细则  融资规模维持低位，成本保持稳定  拿地集中度提升，中海单月拿地金额近 400 亿 核心观点 [Table_Summary] [Table_Summary] ⚫ 累计同比跌幅扩大，预计 12 月销售依旧承压。根据克而瑞数据，2023 年 1-11 月百强房企全口径销售金额 55288 亿元，累计同比-15.5%；单月来看，百强房企 11 月单月销售额为 4285 亿元，同比-30%，环比-3.4%。年末房企选择加强推盘和促销力度来冲业绩，考虑到去年 12 月高基数效应，预计 12 月房企销售依旧承压。全年房地产市场呈现前高、中低、后稳的走势。 市场集中度方面，我们选取 2023 年 1-9 月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额， TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 的市场占有率分别为 16.2%、22.6%、26%、30.8%和36.7%，较 2022 全年分别变动 0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.9%和-1.6%。头部集中度提升明显。 ⚫ 高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压。2023 年 1-11 月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为+3.6%、-10%、-15.5%。2023 年 1-11 月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-22.1%、-42.2%。市场集中度方面，我们选取 2023年 1-10 月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为 22.5%、4.2%和 3.2%，较 2022 年底分别变动+2.5%、-0.4%和-1.3%。 ⚫ 高信用房企增速持续保持领先十强房企，表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。中信用房企增速持续弱于百强房企。中信用房企 22 年以来获取增量土储较少，未来可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。 ⚫ 投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB 逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。 ⚫ 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 ⚫ 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 -0.4-0.200.27-Dec17-Feb30-Apr11-Jul21-Sep2-Dec房地产沪深300 [Table_Title] 累计同比跌幅扩大，房企分化加剧 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2023.12.11 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 累计同比跌幅扩大，预计 12 月销售依旧承压 根据克而瑞数据，2023 年 1-11 月百强房企全口径销售金额 55288 亿元，累计同比-15.5%；单月来看，百强房企 11 月单月销售额为 4285 亿元，同比-30%，环比-3.4%。年末房企选择加强推盘和促销力度来冲业绩，考虑到去年 12 月高基数效应，预计 12 月房企销售依旧承压。全年房地产市场呈现前高、中低、后稳的走势。 图 1 百强房企累计销售额及同比增速 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%01000020000300004000050000600007000080000百强累计销售额（亿元）百强房企累计同比 资料来源：克而瑞，首创证券 图 2 百强房企单月销售额与同比和环比增速 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%01000200030004000500060007000800090002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-11百强单月销售额（亿元）百强房企单月同比百强房企单月环比 资料来源：克而瑞，首创证券 百强房企各梯队表现来看，2023 年 1-11 月 TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 房企销售全口径金额累计同比分别为-10%、-13.1%、-16.9%、-23.9%、-23.4%。2023 年 1-11 月 TOP10、TOP11- 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 房企销售全口径面积累计同比分别为-19.7%、-23.2%、-32.2%、-30.4%、-22.6%。权益比例来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 房企分别为 70.9%、67%、66.2%、71.1%、73.5%。头部 50 强房企销售金额跌幅明显小于销售面积跌幅，龙头房企核心城市销售占比提升，带动销售均价大幅提升。 图 3：分梯队全口径销售额及同比 图 4：分梯队全口径面积及同比 -10.0%-13.1%-16.9%-23.9%-23.4%-30%-20%-10%0%03,0006,0009,00012,00015,00018,00021,00024,00027,000TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100全金额（亿元）同比 -19.7%-23.2%-32.2%-30.4%-22.6%-40%-30%-20%-10%0%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00011,00012,00013,00014,00