房地产行业专题：23城房产草根调研分析-弱中有强：部分二线城市房产市场有回暖迹象！

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2023 年 11 月 22 日 房地产 行业专题 弱中有强：部分二线城市房产市场有回暖迹象！—23 城房产草根调研分析 证券研究报告 投资评级 领先大市-A 首次评级 行业表现 资料来源：Wind 资讯 升幅% 1M 3M 12M 相对收益 -1.0 -7.0 -10.7 绝对收益 0.9 -12.5 -16.6 张立聪 分析师 SAC 执业证书编号：S1450517070005 zhanglc@essence.com.cn 二线城市限购限贷双放宽，看房人数显著增长： 九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城市放宽了首套房的限购要求，缩小限购区域，降低外地人口购房门槛。目前，部分二线城市的首套房首付比例已从 30%降到 20%，外围区域基本均已降至 20%。这些政策实施后，二线城市房地产市场活跃度显著提升。国庆期间，对 23 个城市草根调研样本（详见附录）显示，二线城市看房的人同比增加了 30%以上（见图 1），增幅高过一线城市，也高过三四线城市。我们判断，二线城市工作、生活条件好，居民有一定经济基础，买房需求偏刚性，因而在本轮政策放松后，反应最为积极。 二线城市房产市场量升价稳，非中心区尤为明显： 我们的样本显示，二线城市九月总体成交量同比上升 20.6%，成交价格环比增长 0.4%，情况好于其他级别的城市（见图 5、6）。尤其在非中心区，成交量同比增长 22.6%，价格环比上涨 0.7%（见图 11、14）。结构上看，二线城市非中心区的优质楼盘、次新二手房卖得最好。我们认为，二线城市非中心区的需求，来自于三个关键因素：人口基数大、地铁覆盖广、房价相对较低。这些因素支撑了购房需求，同时也提高了房产的保值预期。 一线城市房产市场仍有可活跃空间： 根据调研样本数据显示，一线城市的二手房买卖目前处于观望状态，量稳价跌；但新房买卖表现坚挺，无论是去化率还是价格（见图 31、32）。这主要得益于三个方面：1）个别优质新楼盘报价比同等条件的二手房便宜，有套利空间；2）“认房不认贷”有利于想要换房的人，在一线城市表现更明显；3）大众对一线城市房价的保值预期高。另外，多元线性回归分析显示，一线城市房市没有出现“钝化”现象，即需要高成交量才能提升价格，市场仍具韧性（见表 5、6）。若限购限贷政策进一步放宽，一线城市房市将展现更强的弹性。 投资建议： 当前部分投资人对房地产的预期趋于悲观。然而，从 23 城草根调研的结果来看，不同类型的城市情况不尽相同。二线城市的景气已率先恢复。长期来看，随着抑制因素逐步移除，居民真实的购房需求有望释放。当前阶段，在二线城市布局更多的地产、建材、家居、家电企业，值得优先关注。 风险提示：房产政策变动、调研样本体量有限不足以反应实际情况、测算假设与实际情况存在偏差。 -18%-8%2%12%22%32%2022-112023-032023-072023-11房地产沪深300行业专题/房地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 投资概要 ................................................................... 4 1.1. 核心观点 ............................................................. 4 1.2. 有别于市场观点 ....................................................... 4 2. 房产政策面持续加码，二线城市复苏迹象已现 ................................... 5 2.1. 二手房量升价稳，景气度逐步恢复 ....................................... 6 2.2. 非中心区新房去化步伐加快，静待需求全面释放 ........................... 9 2.3. 二线城市非中心区崛起绝非偶然 ........................................ 12 3. 一线城市房产市场仍有发力空间，韧性十足 .................................... 15 3.1. 二手房挂盘激升，新房表现稳健 ........................................ 15 3.2. 一线城市房产量价转换能力依旧强劲 .................................... 16 4. 风险提示 .................................................................. 17 5. 附录 ...................................................................... 18 图表目录 图 1. 九月看房人数同比（n=91） ................................................ 6 图 2. 九月看房人数同比均值中心区 VS 非中心区（n=91） ........................... 6 图 3. 成都市房产中介调研 ...................................................... 6 图 4. 上海市房产中介调研 ...................................................... 6 图 5. 九月成交量同比（n=91） .................................................. 7 图 6. 九月成交价格环比（n=91） ................................................ 7 图 7. 朝阳市房产中介调研 ...................................................... 7 图 8. 泰州市房产中介调研 ...................................................... 7 图 9. 九月成交量同比均值中心区 VS 非中心区（n=91） ............................. 8 图 10. 九月中心区成交量同比（n=60） ........................................... 8 图 11. 九月非中心区成交量同比（n=31） ..........