房地产行业简评报告：融资规模维持低位，成本保持稳定

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业周报：多城土拍限价放松，国资委发声支持万科  房地产行业周报：积极构建新发展模式，土地流拍率下降  房地产行业周报：保障房推动新模式，商业 REITs 破冰 核心观点 [Table_Summary] [Table_Summary] ⚫ 单月融资规模维持低位，偿债压力有所缓解。融资发行端来看，23年 10 月单月境内债融资额（行业口径）为 225.7 亿元，单月同比-47.1%；境外债融资额为 34.9 亿元，单月同比 20.3%；信托融资额为 14.6 亿元，单月同比-88.5%。9 月和 10 月单月融资规模大幅下降，处于 19 年以来低位区间，房企整体融资环境仍不容乐观。 偿还端来看，11 至 24 年 1 月境内外债总偿还金额分别为 391.8、454.7、240.4 亿元，偿债压力有所下降。净融资端，10 月单月房地产行业净融资额为-423.5 亿元，环比少减 137.6 亿元。23 年 1-10M累计净融资额-1332.6 亿元。尽管偿债压力有所缓解，融资端的缩量导致行业整体融资现金流仍处于净流出状态。 ⚫ 融资成本保持平稳，地方国企占比持续攀升。23 年 10 月单月境内债融资总额（房企统计口径）225.7 亿元，加权平均融资成本 3.23%，较上月变动-0.44%。分类来看，公司债、中票和短融融资额分别为37.8 亿元、104.9 亿元和 75.5 亿元。公司债、中票和短融的融资成本分别为 3.87%（较近半年变动 0.19%）、3.5%（较近半年变动-0.24%）和 2.65%（较近半年变动 0.07%）。整体融资成本保持平稳。 按房企性质划分，23M1-10 央企和地方国企信用债融资占比分别为30.7%，59.4%，较 22 全年分别变动-9.7pct，13.4pct。债务久期来看，23M1-10中3年内短久期融资比例54.3%，较22全年变动6.9pct。单月占比来看，23 年 10 月央企占比 9.7%，国企占比 88%，非央国企占比 2.3%，国央企占比持续保持高位。 ⚫ 高信用房企信用优势明显。重点房企单月融资来看，23 年 M10 我们统计的强信用房企新增融资 33 亿元，融资最多的三家强信用房企为首开、招商、金融街，分别发行 12、11、10 亿元；中信用房企新增融资 0 亿元。累计融资来看，23M1-10 高信用房企新增融资 1435.3亿元，融资最多的三家强信用房企为金融街、招商、华润，分别发行 320.4、252.9、165 亿元；中信用房企新增融资 79.9 亿元，龙湖、新城、美的置业分别融资 11 亿元、33 亿元、36 亿元。 ⚫ 投资建议：深圳国资委发声支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB 逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 ⚫ 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 -0.4-0.200.215-Nov26-Jan8-Apr19-Jun30-Aug10-Nov房地产沪深300 [Table_Title] 融资规模维持低位，成本保持稳定 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2023.11.20 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 单月融资规模维持低位，偿债压力有所缓解 融资发行端来看，23 年 10 月单月境内债融资额（行业口径）为 225.7亿元，单月同比-47.1%；境外债融资额为 34.9 亿元，单月同比 20.3%；信托融资额为 14.6 亿元，单月同比-88.5%。9 月和 10 月单月融资规模大幅下降，处于 19 年以来低位区间，房企整体融资环境仍不容乐观。 图 1 行业境内债、境外债及信托发行额 05001,0001,5002,0002,5003,000境内债发行（亿元）境外债发行（亿元）信托发行（亿元） 资料来源：wind，首创证券 图 2 行业境内债、境外债及信托发行额单月同比 -100%-50%0%50%100%150%200%境内债单月同比境外债单月同比信托单月同比 资料来源：wind，首创证券 月均（累计）融资数据来看，23 年 1-10M 房地产行业境内债月均发行额 443.6 亿元，同比-3.8%；境外债月均发行额 52.5 亿元（剔除华夏幸福债 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 务重组 340 亿元发行额），同比-59.8%；信托发行额 47 亿元，同比-61.2%，境外债及信托发行规模连续三年大幅缩降。 图 3：行业境内债月均发行额及同比 图 4：行业境外债月均发行额及同比 469 573 534 461 444 -30%0%30%300400500600境内债月均发行额(亿元)同比 468 400 266 131 53 -90%-60%-30%0%30%60%0100200300400500600境外债月均发行(亿元)同比 资料来源：wind，首创证券 资料来源：wind，首创证券 图 5：行业信托月均发行额及同比 图 6：行业累计融资额 830 767 502 121 47 -90%-60%-30%0%30%0100200300400500600700800900信托月均发行(亿元)同比 5426 5001 279 -548 -1333 (2,000)(1,000)01,0002,0003,0004,0005,0006,000累计净融资额（亿元） 资料来源：wind，首创证券 资料来源：wind，首创证券 偿还端来看，11 至 24 年 1 月境内外债总偿还金额分别为 391.8、454.7、240.4 亿元，偿债压力有所下降。净融资端，10 月单月房地产行业净融资额为-423.5 亿元，环比少减 137.6 亿元。23 年 1-10M 累计净融资额-1332.6 亿元。尽管偿债压力有所缓解