房地产行业简评报告：拿地集中度提升，中海单月拿地金额近400亿

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业周报：积极构建新发展模式，土地流拍率下降  房地产行业周报：保障房推动新模式，商业 REITs 破冰  房地产行业周报：节后市场热度弱于节前，城改积极推进 核心观点 [Table_Summary] [Table_Summary] ⚫ 拿地货值增速保持平稳，TOP10 集中度明显提升。2023 年 1-10 月百强房企新增土地货值 25724 亿元，累计同比-15.5%；新增土地金额 12314 亿元，累计同比-13.9%；新增土地建面 10149 万方，累计同比-11%；新增土地均价 12133 元/方，累计同比-3.3%。金额入榜门槛方面，2023 年 1-10 月 TOP10 入榜门槛为 334 亿元，同比变化-10.6%；TOP20 入榜门槛为 123 亿元，同比变化-22.2%；TOP30 入榜门槛为 83 亿元，同比变化-31.1%；TOP50 入榜门槛为 41 亿元，同比变化-38%；TOP100 入榜门槛为 25 亿元，同比变化-6.8%。 金额口径分梯队占比情况，2023 年 1-10 月 TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50 和 TOP51-100 房企百强占比为 56.1%、14.4%、8.1%、8.9%和 12.5%，较 2022 年年底变动为 8.6%、-0.2%、-1.7%、-2.7%和-4%。TOP10 多为国央企背景的高信用房企。良好的信用资质和核心地块项目高去化属性，助力其在土拍市场持续提升份额。 ⚫ 10 月高信用房企拿地同比大增，中海单月拿地金额近 400 亿。单月拿地金额方面，2023 年 10 月高信用房企单月拿地金额 937 亿元，同比多增 602.6 亿元；中信用房企单月拿地金额 4.3 亿元，同比少增 84.1 亿元。累计拿地金额增速方面，高信用房企拿地金额累计同比 0.1%，中信用房企拿地金额累计同比 10.6%。拿地金额百强占比方面，高信用房企百强占比 55.2%，较 2022 全年提升 7.2%；中信用房企百强占比 3.7%，较 2022 全年提升 1.2%。投资金额强度来看，2023 年 1-10 月高信用房企投资强度为 32%，较 2022 全年变动 0.8%；中信用房企投资强度为 9.2%，较 2022 全年变动 1.9%。22-23 年整体投资金额强度来看，前五名房企分别为建发房产、滨江集团、绿城中国、中海地产和越秀地产，分别为 47%、46%、37%、35%和 35%。高信用房企投资强度下半年迎来回升，中信用房企投资强度小幅提升，但仍处于低位区间，低信用房企在土地市场基本出清。 ⚫ 投资建议：深圳国资委发生支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB 逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 ⚫ 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 -0.4-0.200.214-Nov25-Jan7-Apr18-Jun29-Aug9-Nov房地产沪深300 [Table_Title] 拿地集中度提升，中海单月拿地金额近 400 亿 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2023.11.20 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 拿地货值增速保持平稳，TOP10 集中度明显提升 2023 年 1-10 月百强房企新增土地货值 25724 亿元，累计同比-15.5%；新增土地金额 12314 亿元，累计同比-13.9%；新增土地建面 10149 万方，累计同比-11%；新增土地均价 12133 元/方，累计同比-3.3%。 图 1 百强房企货值、金额和建面累计同比 图 2 百强房企货值、金额和建面绝对值 -80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%22-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-10百强货值累计同比百强金额累计同比百强建面累计同比 0100002000030000400005000060000700008000090000100000百强货值（亿元）百强金额（亿元）百强建面（万方）20M1-1021M1-1022M1-1023M1-10 资料来源：克而瑞，首创证券 资料来源：克而瑞，首创证券 金额入榜门槛方面，2023 年 1-10 月 TOP10 入榜门槛为 334 亿元，同比变化-10.6%；TOP20 入榜门槛为 123 亿元，同比变化-22.2%；TOP30 入榜门槛为 83 亿元，同比变化-31.1%；TOP50 入榜门槛为 41 亿元，同比变化-38%；TOP100 入榜门槛为 25 亿元，同比变化-6.8%。 金额口径分梯队占比情况，2023 年 1-10 月 TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50 和 TOP51-100 房企百强占比为 56.1%、14.4%、8.1%、8.9%和 12.5%，较 2022 年年底变动为 8.6%、-0.2%、-1.7%、-2.7%和-4%。TOP10 多为国央企背景的高信用房企。良好的信用资质和核心地块项目高去化属性，助力其在土拍市场持续提升份额。 图 3 拿地金额入榜门槛值变化 图 4 分梯队金额占比情况 门槛值（亿元）20M1-1021M1-1022M1-1023M1-10同比变化TOP10984820374334-10.6%TOP20611494158123-22.2%TOP3039831912183-31.1%TOP501901936741-38.0%TOP10064672625-6.8% 42.8%43.7%38.6%37.7%38.9%47.5%56.1%18.1%19.2%19.6%18.7%17.4%14.6%14.4%11.7%10.9%10.9%13.2%10.1%9.8%