房地产行业简评报告：销售热度回落，到位资金承压

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业周报：多城土拍限价放松，国资委发声支持万科  房地产行业周报：积极构建新发展模式，土地流拍率下降  房地产行业周报：保障房推动新模式，商业 REITs 破冰 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 低基数效应下，销售累计增速有望回升。2023 年前 10 月商品房销售金额累计同比增速为-4.9%，较前 9 月变动-0.3 个百分点；10 月单月销售金额同比增速为-14.4%，较 9 月单月变动 4.8 个百分点。2023 年前 10 月商品房销售面积累计同比增速为-7.8%，较前 9 月变动-0.3 个百分点；10 月单月销售面积同比增速为-20.3%，较 9 月单月变动-0.6个百分点。9 月一线城市宽松政策效果有所减弱，10 月销售热度减弱。去年末低基数效应下，我们预计四季度单月同比有望持续回升。 ⚫ 土地市场有所回暖，预计后续依旧承压。2023 年前 10 月房地产开发投资累计同比-9.3%，较前 9 月变动-0.2 个百分点；10 月单月投资增速-16.7%，较 9 月单月变动 2 个百分点。多个核心城市放松地价和房价限制，引发土拍市场回暖，流拍率下降，但分化依旧。当前流动风险扩散，公开市场融资额处于低位，叠加销售热度下行，房企拿地新开工较为谨慎，短期投资增速依旧承压。中长期看，城中村改造、保障房和平急两用设施建设形成实物工作量，将对地产投资形成支撑。 ⚫ 竣工增速平稳，新开工单月同比下行。新开工方面，2023 年前 10 月新开工累计增速为-23.2%，较前 9 月变动 0.2 个百分点；10 月单月新开工增速-21.2%，较 9 月单月变动-6 个百分点。房企策略以销定产为主，跟随销售市场同向变动。22 年拿地总量大幅下行，可开工资源总量减少。我们认为后续新开工仍有下行压力。竣工方面，2023 年前 10月竣工累计增速为 19%，较前 9 月变动-0.8 个百分点。竣工增速保持平稳，行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。 ⚫ 到位资金依旧承压，供给侧融资维持低位。从行业到位资金来看，2023年前 10 月累计增速为-13.8%，较前 9 月变动-0.3 个百分点。到位资金10 月单月同比-17%，较 9 月单月变动 1.7 个百分点。房企融资方面来看，国内贷款前 10 月累计同比-11%，较前 9 月变动 0.1 个百分点；10月国内贷款单月增速-9.6%，较 9 月单月变动-13.1 个百分点。RMBS条件早偿率指数高位下降，居民提前还贷，去杠杆意愿阶段性下降，市场悲观预期有所好转。国内贷款单月增速由正转负，境内信用债发行量持续低位，供给端融资依旧不容乐观。 ⚫ 投资建议：深圳国资委发声支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 ⚫ 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 -0.4-0.200.215-Nov26-Jan8-Apr19-Jun30-Aug10-Nov房地产沪深300 [Table_Title] 销售热度回落，到位资金承压 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2023.11.20 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 低基数效应下，销售累计增速有望回升 2023 年前 10 月商品房销售金额累计同比增速为-4.9%，较前 9 月变动-0.3 个百分点；10 月单月销售金额同比增速为-14.4%，较 9 月单月变动 4.8 个百分点。2023 年前 10月商品房销售面积累计同比增速为-7.8%，较前 9 月变动-0.3 个百分点；10 月单月销售面积同比增速为-20.3%，较 9 月单月变动-0.6 个百分点。前 10 月累计销售均价同比增速为 7.2%，较前 9 月变动 0 个百分点。9 月一线城市宽松政策效果有所减弱，10 月销售热度减弱。去年末低基数效应下，我们预计四季度单月同比有望持续回升。 图 1：商品房销售面积累计同比增速 图 2：商品房销售面积单月同比增速 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%销售面积累计同比 -40%-30%-20%-10%0%销售面积单月同比 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 3：商品房销售额累计同比增速 图 4：商品房销售额单月同比增速 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%销售金额累计同比 -40%-30%-20%-10%0%10%20%销售金额单月同比 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 5：累计销售均价同比 图 6：销售均价单月值 -10%0%10%20%累计销售均价同比 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000销售均价单月值（元/平） 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 7：70 城住宅价格指数分线城市环比 图 8：70 城住宅价格指数分线城市当月同比 0.0%-0.2%0.0%-0.3%-0.2% -0.2%-0.3%-0.2%-0.3%-0.4%-0.3%-0.5%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%2023-072023-082023-092023-102023-072023-082023-092023-102023-072023-082023-092023-10一线二线三线新建商品住宅价格指数环比涨幅 1.0% 0.6% 0.7% 0.4% 0.2% 0.3% 0.2% 0.3%-1.5% -1.4% -1.4% -1.5%-3.0%-1.0%1.0%3.0%5.0%7.0%2023-072023-082023-092023-102023-072023-082023-092023-102023-072023-082023-092023-10一线二线三线新建商品住宅价格指数同比涨幅 资料来源：Wind，