房地产行业动态分析：政治局会议重申房住不炒、因城施策仍是导向

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 政治局会议重申房住不炒、因城施策仍是导向 ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 7.30，较上周收缩 10.91%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位臵。周收益率-0.20%，较上周收益率提升 1.55pct，上周家用电器、通信、采掘等板块领涨，地产板块领跌。当前股票组合招商蛇口、金地集团、中南建设。 ■一手房成交环升 18.36%：全国 41 城一手房成交面积 487.69 万方，同比下降 5.15%，环比上升 18.36%，累计同比下降 17.26%；其中一线 4城成交面积 68.63万方，同比上升 63.62%，环比上升 26.32%，累计同比上升 39.40%；二线 19 城成交面积 305.87万方，同比下降 5.69%，环比上升 23.16%，累计同比下降 20.52%；三线 18城成交面积 113.19万方，同比下降 23.46%，环比上升 3.51%，累计同比下降 26.44%。 ■二手房成交环升 45.45%：全国 15 城二手房成交面积 194.78 万方，同比上升 34.25%，环比上升 45.45%，累计同比上升 6.43%；其中，一线 2城成交面积 46.10万方，同比上升 24.92%，环比上升 39.25%，累计同比下降 2.08%；二线 9 城成交面积 142.11 万方，同比上升 51.11%，环比上升 48.88%，累计同比上升 17.51%；三线 4 城成交面积 6.57 万方，同比下降 53.54%，环比上升 22.66%，累计同比下降 50.45%。 ■可售库存环升 1.39%，去化周期增加 0.36周：1）全国 15城可售库存套数同比上升 27.27%，环比上升 1.39%；其中一线 4 城同比上升 37.21%，环比上升 1.66%；二线 8 城同比上升26.72%，环比上升 1.29%；三线 3 城同比下降 4.78%，环比上升 0.52%。2）全国 15 城可售库存去化周期 33.06 周，较上周增加 0.36 周；其中一线 4 城去化周期 40.60 周，较上周增加 0.80 周；二线 8 城去化周期 32.07 周，较上周增加 0.22 周；三线 3 城去化周期 18.75周，较上周减少 0.06 周。 ■土地成交量跌价升：1）100 大中城市供应规划建筑面积 2609.42 万平米，累计同比-10.77%，相对过去四周变化幅度为+13.10%；100 大中城市挂牌均价 2665 元/平米，同比+74.98%，环比+8.33%；2）100 大中城市成交总建面 1554.77 万平米，累计同比-13.01%，相对过去四周变化幅度为-3.53%；100 大中城市成交总价 443.27 亿元，累计同比-11.25%，相对过去四周变化幅度为-21.26%；100 大中城市成交楼面价 2851 元/平米，同比+23.42%，环比+18.20%；3）100 大中城市土地溢价率 17.30%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 0%、13.25%、29.72%。 ■政策方面：中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作；听取 2018 年脱贫攻坚成效考核等情况汇报，对打好脱贫攻坚战提出要求；审议《中国共产党宣传工作条例》；会议认为要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 ■投资建议：关于政治局会议的相关点评，目前市场上的解读分歧较大。仅从地产板块的投资出发，我们认为本次政治局会议虽重提“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，但整体上，并没有更多新的说法，我们倾向于认为，今年基本可以确定房地产行业的调控方向确定性较强，因城施策导向，热的降降温，冷的松松劲；这个过程仍会是我们在年度策略中提到的“适度纠偏、适度调整”的过程，与以往过度矫正的政策方向有明显区分。基于这一判断，在今年地产股投资机会的博弈中，政策的压制性相对过往周期中应该是相对更低的一年。如果以往博弈周期，对于政策不确定性因素给予板块估值一定的折价，那么，当市场对于今年地产政策解读达成一致看法时，行业估值是否应该给予一定的提升以体现确定性？当然，我们不否认近期市场对于板块政策看法未达一致时，整个板块调整相对明显，但我们认为调整空间有限，我们仍看好今年地产股机会。标的上：1）建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科 A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H 股）、融创中国（H 股）等；4）园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注中航善达、碧桂园服务（H 股）等。 ■风险提示：政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期 Table_Tit le 2019 年 04 月 22 日 房地产 Table_BaseI nfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A Table_Fir st St ock 首选股票 目标价 评级 001979 招商蛇口 31.05 买入-A 000961 中南建设 8.80 增持-A Table_Char t 行业表现 资料来源：Wind 资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 -3.45 -10.56 -4.83 绝对收益 3.94 18.79 4.73 黄守宏 分析师SAC 执业证书编号：S1450511020024 huangsh@essence.com.cn 021-35082092 张春娥 报告联系人 zhangce@essence.com.cn 相关报告 1-3 月统计局数据：销售韧性好于预期、投资增速创新高 2019-04-18 周报：城市成交分化持续、一线一手持续回升 2019-04-01 周报：三线成交持续低迷、土地成交量升价跌 2019-03-17 专题 2：地产债的历史、现状与展望 2019-03-10 周报：一线成交持续回升、融资边际改善 2019-03-04 -30%-24%-18%-12%-6%0%6%2018-042018-082018-12房地产 沪深300 20455150/36139/20190422 15:24行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 市场跟踪............................................................................................................................ 3 1.1. 近期观点 ...................................................................................