房地产行业reits研究系列之一：Reits渐行渐近，推动房地产行业发展

➢什么是 REITs? 一种低门槛的投资不动产的金融工具。房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。 ➢REITs 的本质是让中小投资人参与分享大宗房地产投资收益，且所有投资人对物业的收益权不存在优先劣后差异。REITs 兼具地产和金融的特性,是有别于股票,债券和现金的第四个大类资产配置类别。 ➢投资者视角看 REITs:门槛低，流动性好，独立性强，高收益风险比。门槛低：REITs 能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产；流动性好：标准化份额，可以在交易所自由交易；独立性强：与股市和债市的相关性较低；高收益风险比：从成熟市场的经验来看，REITs 产品的长期回报率较高，考虑单位风险的回报水平，REITs 的表现超过股票市场，但落后于债券市场。 ➢REITs 将推动房地产行业的发展。我们认为房地产行业是典型的重资产行业，开发企业资金来源主要是银行信贷（从 2019 年第一季度房地产开发资金来源可以看出银行信贷占比高达 51%）。特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现收益，资本沉淀大。REITs 投资于不动产资产的管理、运营，甚至早期的开发，盘活现有物业资产，可为开发商提供稳定的外部资金融资渠道，利于资金的快速回笼，可以推动房地产行业向轻资产转型。 ➢商业地产将成为 REITs 的突破口。就基础资产而言，我们认为商业地产将成为我们试点 REITs 的突破口。商业地产模式清晰，租金收益率较高，可以基本覆盖 REITs 的收益率。随着 REITs 市场的发展，有望打通商业物业的投资渠道，使以写字楼为代表的优质资产拥有更宽阔的退出渠道。REITs 在对商业地产企业运营模式的影响，主要在于其提供了一种融资渠道以及退出机制，将推动商业地产行业从重资产向轻资产的转变。 投资要点 Reits 渐行渐近， 推动房地产行业发展 ——reits 研究系列之一 房地产行业证券研究报告 2019 年 04 月 25 日 暂不评级 分析师 张炬华 电话 010-56511911 邮箱 zhangjuhua@sczq.com.cn 执业证书 S0110510120002 研究助理 邹 瑞 电话 010-56511907 邮箱 zourui@sczq.com.cn 行业数据： 房地产行业 股票家数（家） 141 总市值（亿元） 27775.54 流通市值（亿元） 23800.62 年初至今涨跌幅（%） 35.75% 行业走势图 -35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%18-0418-0618-0818-1018-1219-02房地产(申万)沪深30020517934/36139/20190426 13:50 房地产行业分析报告 Page 2 ➢ 投资建议：近两年中国资产证券化业务市场发展迅速， 2018 年以来，央行、证监会、交易所等均在积极推进公募 REITs 的试点方案。我们认为 REITs 渐行渐近，将成为行业发展的新方向，长租公寓将成为突破口。 我们建议关注以下四类地产公司：第一：国内领先的具有主 动 管 理 能 力 的 不 动 产 资 产 管 理 平 台 ： 光 大 嘉 宝（600622）；第二：拥有优质商业物业，自带流量的二线龙头：大悦城（000031）；第三：自持核心区域物业（写字楼）的优质国企：金融街（000402）；第四：拥有优质集中式长租公寓的龙头房企：万科 A(000002)。 ➢ 风险提示：1.符合投资者收益率要求的基础资产较少；2.推进速度不及预期；3.房地产行业的政策调控风险。 20517934/36139/20190426 13:50 第3 页 房地产行业分析报告 Page 3 目录 1. 什么是 REITs? 一种低门槛的投资不动产的金融工具 ...................................................................................... 4 2. 投资者视角看 REITs:门槛低，流动性好，独立性强，高收益风险比 ............................................................. 5 3. REITs 将推动房地产行业的发展 ....................................................................................................................... 7 4. 商业地产将成为 REITs 的突破口 ...................................................................................................................... 8 5. 投资建议 ........................................................................................................................................................... 9 6. 风险提示 ..........................................................................................................................................................10 图标目录 图表 1：REITs 的要素和特点 ..................................................................................................................................... 4 图表 2：美国市场 REITs、股票以及债券市场的相关系数（2000-2016） ..........................................................