公司简评报告：抓住窗口期，销售改善强于百强

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（元） 11.63 一年内最高/最低价（元） 19.96/11.35 市盈率（当前） 4.42 市净率（当前） 0.55 总股本（亿股） 119.31 总市值（亿元） 1,387.54 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  万科 A(000002.SZ)2021 年中报点评：利润率下滑影响业绩表现，多元业务价值逐步显现   核心观点 [Table_Summary] ⚫ 抓住窗口期，单月销售改善强于百强。2023 年 9 月单月公司实现销售金额 320.1 亿元，同比-7.8%，实现销售面积 193.8 万方，同比-14.7%。2023 年 1-9 月，公司累计实现销售金额 2806 亿元，同比-10.8%，领先百强房企 1.5pct，销售面积 1818.4 万方，同比-6.1%，累计销售均价 15431元/方，同比-5%。公司抓住金九银十传统销售旺季以及 9 月政策宽松窗口期，单月销售环比改善，同比改善力度强于百强。 ⚫ 聚焦一二线城市，保持轮动有序进行。23 年 9 月公司在佛山、武汉、长沙和重庆获取 5 宗地块，对应总地价 75.4 亿元。23 年 1-9 月公司累计拿地总金额 792.9 亿元，同比+53.4%；累计新增总建面 537.8 万方，同比+32.7%；累计权益地价 501.9 亿元，同比+44.7%；累计拿地金额权益比例 63.3%，较 2022 年下降 0.8pct。1-9 月拿地金额强度为 35%，较 2022年提升 3.5pct。 土地获取城市结构来看，1-9 月一二线城市整体拿地占比提升至 95.4%，较 2022 全年提升 4.2pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为 33.4%和62.1%，分别较 2022 全年下降 2pct，提升 6.1pct。累计拿地金额权益比例来看，1-9 月公司拿地权益比例为 63.3%，较 2022 全年下降 0.8pct。 ⚫ 融资渠道畅通，成本持续优化。信用债发行端来看，9 月无新增境内外信用债发行，23 年 1-9 月公司新增境内债融资 100 亿元，同比-53.2%；整体加权融资成本 3.09%，较 2022 全年下降 0.02%。偿还端来看，境内债 24Q1、Q2、Q3 到期额分别为 59、20、45 亿元；境外债 24Q1、Q2、Q3 到期额（按当前人民币兑美元汇率）分别为 45.5、57.5、0 亿元。 23 年中报披露，净负债率 49.5%，处于行业低位；货币资金 1,221.8 亿元，现金短债比为 2.7 倍；债务结构持续优化，一年内到期的有息负债占比 14.2%，较年初下降 6.3 个百分点 ⚫ 龙头地位稳固，经营业务有望发力。公司销售规模保持第一梯队，龙头地位稳固。投资聚焦一二线城市，拿地规模同比提升。公司坚持“开发经营服务”并重的发展战略，后周期业务有望快速发展。 ⚫ 投资建议：我们预测公司 2023-2025 年 EPS 分别为 1.86 元/1.87 元/1.94元/股，对应 PE 分别为 6.3/6.3/6 倍，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。 盈利预测 [Table_Profit] 2022A 2023E 2024E 2025E 营收（亿元） 5038.4 4973.1 4834.2 4727.8 同比增速（%） 11.3% -1.3% -2.8% -2.2% 归母净利润（亿元） 226.2 216.0 217.2 226.1 同比增速（%） 0.4% -4.5% 0.6% 4.1% EPS(元/股) 1.94 1.86 1.87 1.94 PE（倍） 6.0 6.3 6.3 6.0 资料来源：Wind，首创证券 -0.500.5131-Oct11-Jan24-Mar4-Jun15-Aug26-Oct万科A沪深300 [Table_Title] 抓住窗口期，销售改善强于百强 [Table_ReportDate] 万科 A(000002)公司简评报告 | 2023.10.30 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 图 1：公司销售金额累计同比与百强和十强对比 图 2：公司销售金额单月同比与百强和十强对比 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%金额累计同比百强累计同比TOP10累计同比 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%金额单月同比百强单月同比TOP10单月同比 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 图 3： 公司销售金额单月图（单位：亿元） 02004006008001,0001,2001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20192020202120222023 资料来源：公司公告，首创证券 图 4：公司单月总地价及总计容面积绝对值 图 5：公司总地价及权益地价累计同比 050100150200250总地价(亿元）总计容建面(万方） -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09总地价累计同比权益地价累计同比 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 6：公司累计拿地金额强度 图 7：公司拿地城市结构 0%10%20%30%40%50%60%70%2021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09累计拿地金额强度 19.5%25.0%10.4%13.2%9.5%0.0%35.3%33.4%72.4%52.4%66.8%65.0