2018年下半年华东二线城市写字楼市场回顾与展望

受2018年下半年宏观经济增速放缓的影响，华东二线城市的写字楼租金面临下行压力。但在TMT行业强劲需求的支持下，杭州以环比0.5个百分点的增长率超越苏州、南京和武汉。2020到2023年间，各城市的租金表现将呈现差异化。受持续的大量新增供应的影响，南京和武汉的租金将走平亦或下降，而苏州和杭州将保持平稳增长。我们建议新租户可以将杭州钱江新城的写字楼作为租赁首选，受惠于较成熟的配套设施、高性价比的租金以及可供选择的大量优质办公空间。我们也建议写字楼业主提高办公裙楼的商业品牌组合，以维护或吸引消费者以及写字楼租户。总结 &建议>2019年，华东二线城市的租赁需求会受到新增供应的带动，并在2020-2023年期间继续保持稳健。因新增供应量有限，杭州的净吸纳量将在2020-2021年期间受到抑制。62.3万平方米64.0万平方米2018–23 年均23.5万平方米需求> 除杭州以外，其它城市的新增供应会在2020年达到峰值；南京和武汉在2021-2023年间将继续维持较高的新增供应水平。杭州则会在2022年达到供应高峰。100万平方米92.0万平方米49.1平方米供应同比 / 2019年末2019–23年均增速/2023年末环比 / 2018年下半年年末>受到大量新增供应的影响，2019年二线城市的租金或将承压，并在2020-2023年出现分化。南京和武汉的租金将走平或下跌，而苏州和杭州会稳步增长。人民币3.77元(每平方米每天)人民币3.75元(每平方米每天)-0.1%-0.4%人民币3.80元(每平方米每天)0.5%+1.8pps+1.9pps+0.8pps> 我们预计南京和武汉的空置率在2019-2023年间保持在较高水平，而苏州和杭州或将保持稳定。20.7%22.6%24.5%樊晓东分析师 | 研究 | 华东+ 86 21 6141 4378Don.Fan@colliers.com 大量新增供应将使租金承压2018年下半年华东二线城市写字楼市场回顾与展望高力半年报写字楼 | 华东二线城市 | 研究 | 2018年下半年 | 2019年2月28日租金空置率1.9pps0.8pps1.8pps2019全年2018年下半年数据来源：高力国际研究部备注：以上数据指标均表示南京-苏州-杭州-武汉华东二线写字楼市场的整体概括，非单独某一市场。1美元=6.86人民币（2018年年末）1平方米= 10.76平方英尺2高力半年报写字楼 | 华东二线城市 | 研究 | 2018年下半年 | 2019年2月28日图一： 华东二线城市2018年下半年市场概况北京上海武汉杭州苏州南京11.7%1H172H171H182H184.43 1H172H171H182H18空置率租金19.7%1H172H171H182H182.91 1H172H171H182H18空置率租金31.4%1H172H171H182H183.441H172H171H182H18空置率租金16.4%1H172H171H182H184.341H172H171H182H18空置率租金代表新增供应数量* 租金单位：人民币每平方米每天数据来源：高力国际研究部3高力半年报写字楼 | 华东二线城市 | 研究 | 2018年下半年 | 2019年2月28日49 56 118 170 334 270 229 300 61 79 50 78 163 137 130 157 南京写字楼市场回顾与展望图二：南京写字楼空置率与租金（2013-2018年）（单位：人民币每平方米每天）4.06 4.19 4.36 4.46 4.45 4.43 5.7%15.5%11.1%9.9%7.9%11.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%2.003.004.005.001H132H131H142H141H152H151H162H161H172H171H182H18平均租金空置率受到宏观经济增速放缓以及P2P退租的影响，2018年下半年南京写字楼需求有所下降，而业主在吸引租户方面的竞争加剧。此外，南京河西子市场新增两栋写字楼入市，分别是苏宁环球国际中心和南京国际青年文化中心，总建筑面积11.8万平方米（127万平方英尺）。因此，全市的平均空置率提升5.5个百分点达到11.7%, 平均租金同比下降0.6个百分点到人民币4.43元（0.65美元）每平方米每天。展望未来，尽管南京写字楼市场的需求在2019-2023年之间保持稳健，但是年均26万平方米（280万平方英尺）的新增供应可能将拉升空置率，拉低平均租金。我们预计租金在2019-2023年间会以每年1.1% 的幅度下降。2016201720182021F2022F2023F2019F2020F图三：南京写字楼市场走势（2016–2023F）9.9%7.9%11.7%15.9%21.6%24.8%26.5%28.7%4.46 4.45 4.43 4.40 4.35 4.30 4.24 4.18 人民币4.43元每平方米每天租金租金增长率-1.4%半年环比空置率11.7%新增供应11.8万平方米净吸纳量2.6万平方米155万平方米总存量数据来源：高力国际研究部数据来源：高力国际研究部空置率供应 & 需求（千平方米）租金（人民币每平方米每天）4高力半年报写字楼 | 华东二线城市 | 研究 | 2018年下半年 | 2019年2月28日193 233 81 236 257 50 122 100 91 125 165 157 160 109 120 102 苏州写字楼市场回顾与展望图四：苏州写字楼空置率与租金（2013 -2018）（单位：人民币每平方米每天）2.60 2.66 2.67 2.80 2.89 2.91 11.9%20.2%18.0%21.9%24.8%19.7%10.0%22.0%34.0%46.0%58.0%0.001.402.804.201H132H131H142H141H152H151H162H161H172H171H182H18平均租金空置率2018年下半年，灵活办公在苏州写字楼市场保持强劲，推动全市平均租金同比增长0.8个百分点至人民币2.91元（0.42美元）每平方米每天。苏州中心B座在2018年下半年入市，入市面积4.8万平方米（51.7万平方英尺）。根据苏州工业园区管理委员会的公告，2018年下半年录得一项整售交易。上海银行以未披露的交易金额收购苏州兆润财富广场的1.6万平方米（17.4万平方英尺）的办公空间。尽管在2019-2020年间会有49.3万平方米（531万平方英尺）的新增供应入市，来自高端制造业和贸易行业的稳健租赁需求将保持租赁市场的活跃。2019-2023年间，全市平均租金仍将保持强劲，年平均增幅为约1.1%。人民币2.91元每平方米每天租金租金增长率-0.1%半年环比空置率19.7%新增供应4.9万平方米净吸纳量5.8万平方米204万平方米总存量数据来源：高力国际研究部2016201720182021F2022F2023F2019F2020F图五：苏州写字楼市场走势（2016–2023F）数据来源：高力国际研究部空置率供应 & 需求（千平方米）租金（人民币每平方米每天）21.9%24