公司简评报告：投资聚焦核心城市，并购重组落地

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（元） 11.23 一年内最高/最低价（元） 16.17/10.98 市盈率（当前） 22.46 市净率（当前） 1.04 总股本（亿股） 90.61 总市值（亿元） 1,017.53 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  招商蛇口：单月销售承压，融资渠道保持畅通  招商蛇口：首单第三支箭落地，拿地强度稳步提升  招商蛇口深度报告：战略因势定策，竞争优势明显 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 核心城市货值充足，保障全年目标完成。2023 年 9 月单月公司实现销售金额 202.4 亿元，同比-42.2%，实现销售面积 77 万方，同比-19.2%。2023 年 1-9 月，公司累计实现销售金额 2263.1 亿元，同比+12.3%，领先百强房企 24.5pct，销售面积 917.6 万方，同比+21.9%，累计销售均价24662 元/方，同比-7.9%。公司前 9 月上海累计销售金额 535.5 亿元，排名第一，占总销售金额 23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年 3300 亿元销售目标完成。 ⚫ 投资聚焦核心城市，保持轮动有序进行。2023 年 9 月公司在北京、杭州、武汉、合肥和长沙共获取 7 宗土地，对应总地价 194.5 亿元，同比+111.4%；总建面 80.4 万方，同比+72.5%。单月拿地金额强度为 96.1%，较上月提升 67.2pct。23 年 1-9 月公司累计拿地总金额 691.1 亿元，同比-33.1%；累计新增总建面 366.5 万方，同比-38.2%；累计权益地价 554.3亿元，同比-16.6%；累计拿地金额权益比例 80.2%，较 2022 年提升20.5pct。1-9 月拿地金额强度为 30.5%，较 2022 年下降 13.3pct。 土地获取城市结构来看，1-9 月一二线城市整体拿地占比提升至 97.5%，较 2022 全年提升 8.7pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为 42.8%和54.7%，分别较 2022 全年下降 6.7pct，提升 15.4pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。 ⚫ 并购重组落地，融资成本持续优化。23 年 1-9 月公司新增境内债融资241.9 亿元，同比+45%；整体加权融资成本 2.61%，较 2022 全年下降0.13%。10 月公司新增两笔中期票据，共计 11 亿元。公司股权融资落地，发行股份收购资产及配套资金募集的完成，提高前海片区高毛利项目的权益比例，改善盈利能力。 ⚫ 龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。 ⚫ 投资建议：我们预测公司 2023-2025 年 EPS 分别为 0.84 元/1.26 元/1.59元/股，对应 PE 分别为 13.7/9/7.2 倍，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。 盈利预测 [Table_Profit] 2022A 2023E 2024E 2025E 营收（亿元） 1830.0 2129.4 2286.0 2411.5 同比增速（%） 13.9% 16.4% 7.4% 5.5% 归母净利润（亿元） 42.6 64.7 97.9 123.1 同比增速（%） -58.9% 51.6% 51.3% 25.8% EPS(元/股) 0.55 0.84 1.26 1.59 PE（倍） 20.7 13.7 9.0 7.2 资料来源：Wind，首创证券 -0.200.20.431-Oct11-Jan24-Mar4-Jun15-Aug26-Oct招商蛇口沪深300 [Table_Title] 投资聚焦核心城市，并购重组落地 [Table_ReportDate] 招商蛇口(001979)公司简评报告 | 2023.10.30 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 图 1：公司销售金额累计同比与百强和十强对比 图 2：公司销售金额单月同比与百强和十强对比 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%金额累计同比百强累计同比TOP10累计同比 -100%-50%0%50%100%150%200%金额单月同比百强单月同比TOP10单月同比 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 图 3： 公司销售金额单月图（单位：亿元） 0501001502002503003504004505001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20192020202120222023 资料来源：公司公告，首创证券 图 8：公司单月总地价及总计容面积绝对值 图 4：公司单月拿地金额强度 050100150200250300350总地价(亿元）总计容建面(万方） 0%20%40%60%80%100%120%140%160%2021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09单月拿地金额强度 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 4：公司总地价及权益地价累计同比 图 5：公司累计拿地金额强度 -100%-50%0%50%100%150%2021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09总地价累计同比权益地价累计同比 0%10%20%30%40%50%60%70%2021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-