房地产行业：一线一手回暖持续、三线延续回落趋势

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 一线一手回暖持续、三线延续回落趋势■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 3.08，较上周收缩 3.81%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位臵。周收益率-0.17%，较上周收益率收缩 1.06pct，上周银行、电子、汽车等板块领涨，地产板块收益率在各板块中偏中等。当前股票组合万科 A、招商蛇口。 ■一手房成交环降 2.39%：全国 41 城一手房成交面积 391.71 万方，同比下降 30.44%，环比下降 2.39%，累计同比下降 28.99%；其中一线 4 城成交面积 56.64 万方，同比上升 24.90%，环比上升 6.57%，累计同比上升 21.66%；二线 19 城成交面积 250.34万方，同比下降 35.90%，环比下降 0.95%，累计同比下降 35.48%；三线 18 城成交面积 84.73 万方，同比下降 33.40%，环比下降 11.19%，累计同比下降 26.80%。 ■二手房成交环升 0.93%：全国 15 城二手房成交面积 130.23 万方，同比上升 6.14%，环比上升 0.93%，累计同比下降 4.44%；其中，一线 2 城成交面积 35.26万方，同比上升 4.58%，环比上升 26.32%，累计同比下降 22.02%；二线 9 城成交面积 89.59 万方，同比上升 11.05%，环比下降 7.39%，累计同比上升 8.28%；三线 4 城成交面积 5.38 万方，同比下降 35.23%，环比上升 23.15%，累计同比下降 50.13%。 ■可售库存环降 0.37%，去化周期增加 0.30周：1）全国 15城可售库存套数同比上升 27.53%，环比下降 0.37%；其中一线 4 城同比上升 34.20%，环比上升 0.43%；二线 8 城同比上升28.62%，环比下降 1.12%；三线 3 城同比下降 0.40%，环比下降 0.16%。2）全国 15 城可售库存去化周期 33.09 周，较上周增加 0.30 周；其中一线 4 城去化周期 37.67 周，较上周增加 0.74 周；二线 8城去化周期 34.06 周，与上周去化周期持平；三线 3 城去化周期 19.16周，较上周增加 0.15 周。 ■土地成交量价齐跌：1）100 大中城市供应规划建筑面积 1063.55 万平米，累计同比-24.43%，相对过去四周变化幅度为-64.71%；100 大中城市挂牌均价 3649 元/平米，同比+77.05%，环比+174.15%；2）100 大中城市成交总建面 1571.66万平米，累计同比-45.14%，相对过去四周变化幅度为-50.41%；100 大中城市成交总价 350.25 亿元，累计同比-51.24%，相对过去四周变化幅度为-56.97%；100 大中城市成交楼面价 2229 元/平米，同比-28.90%，环比-10.52%；3）100 大中城市土地溢价率 6.3%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 12.02%、5.16%、0.18%。 ■政策方面：广州市黄埔区发布《广州市黄埔区广州开发区加快培育和发展住房租赁市场工作方案的通知》，通知包括商业用地改建租赁住房等政策；中共中央国务院发布关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见，意见主要包括深入推进疏解到熊安新区的国有企业和事业单位改革、推动高端高新产业发展等。 ■投资建议：当前地产行业类似于 11 年末 12 年初，相似的小周期、相似的土地购臵费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底；但不一样的是，我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间的轮动效应更为明显；城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面，进而影响企业经营与业绩等。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科 A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H 股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H 股）等。 ■风险提示：政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期 Table_Tit le 2019 年 01 月 27 日 房地产 Table_BaseI nfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A Table_Fir st St ock 首选股票 目标价 评级 001979 招商蛇口 25.30 买入-A 000002 万科 A 30.00 买入-A Table_Char t 行业表现 资料来源：Wind 资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 -5.52 -10.23 3.29 绝对收益 0.56 -9.89 -24.02 黄守宏 分析师SAC 执业证书编号：S1450511020024 huangsh@essence.com.cn 021-35082092 张春娥 报告联系人 zhangce@essence.com.cn 相关报告 统计局数据点评：行业资金紧张趋势未改 、 销 售 回 款 率 持 续 低 于60% 2019-01-21 周报：一二手成交环升、土地成交量价齐跌 2019-01-20 周报：二手成交环升、二线城市较为突出 2019-01-13 周报：一二手房环降扩大、降准释放流动性 2019-01-06 周报：中央会议定调，因城施策、分类指导 2018-12-23 -44%-38%-32%-26%-20%-14%-8%-2%2018-012018-052018-09房地产 沪深300 行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 市场跟踪............................................................................................................................ 3 1.1. 行业动态 ................................................................................................................... 3 1.2. 个股动态 ...................................................................................................................