房地产行业9月观察：回归龙头

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.10.19 回归龙头 ——9 月观察 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 随着政策集中释放，9 月楼市表现边际有所改善，但考虑到政策发力主要集中于一线城市，需要进一步跟踪一线城市自身表现和对周边城市的溢出作用。 摘要： [Table_Summary]  随着政策的集中释放，9 月楼市下行幅度收窄。9 月单月，销售金额/面积分别同比下降 13.6%/10.1%，较上月改善 2.8/2.0 个百分点，整体表现有所改善。同时，前端数据如新开工面积，同比下降了14.6%，较 8 月有显著改善，改善幅度达到 8.9 个百分点，但以目前的拿地状况来看，新开工改善的持续性仍然不牢固。地产投资端则表现出进一步下行，同比下降 11.3%，且降幅较 8 月走阔 0.3 个百分点，若结合竣工面积大幅度增长来看，反推地产投资中拿地的贡献有明显下降。  年初至今，统计局一直在进行统计口径的修订，以修订后的待售面积来看，未售现房增长明显，因该指标重要性程度增加，需要持续关注。我们不曾使用过待售面积这一指标，主要源自于该指标统计的是未售现房，但过往销售以期房为主，因此现房作为库存指标的参考意义并不大。当前，无论是因为需求减少带来的央国企现房压力、还是部分城市开始推行现房销售试点、还是因为担心交付以致于现房比例在增加，该指标的重要性程度都在增加。目前待售面积，也即未售现房，面积为 6.5 亿平方米，其中住宅为 3.1 亿平方米，且同比增长19.7%（9 月单月有所下降），需要持续关注这一指标的变化。  价格信号在减弱，商品住宅成交均价自 4 月高点回落 15.9%，较 2022年同期上涨 1.2%，稳定当前价格变得较为重要。引导价格稳定的预期是成交稳定的基础，以商品住宅来看，成交均价自4月高点的12468元/平方米回落至当前的 10485 元/平方米，回落幅度达到 15.9%。相较于 2022 年同期，则成交均价上涨了 1.2%，因此不考虑今年年初因为多因素叠加后的需求释放，当前均价表现基本平稳。但由于当前并不具备涨价的信号，在当前价格上进行平稳展望则变得较为重要。  近期市场对房企的违约担忧进一步升级，主要来自于海外评级机构对龙头房企的评级展望下调，且包含央国企，并向民企企业传导。近期对房企违约的担忧进一步升级，部分民企也确实出现了新的违约风险事件，同时，海外评级机构也对龙头央国企的评级展望做了下调，结合目前 A 股上市的部分央国企正在进行股权再融资，因此，快速推进能够给市场更强的信心。继续推荐园区，回归龙头，中期继续推荐龙头保利发展，园区公司推荐中新集团、招商蛇口等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《从新增工具，到扩大幅度》 2023.10.15 房地产《销售明显回暖，政策利好初现》 2023.10.11 房地产《稳定的前兆》 2023.10.08 房地产《稳字优先》 2023.09.21 房地产《楼市修复，预期改善》 2023.09.15 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 10.18 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 12.02 1.53 1.69 7.9 7.1 1,439 120 -18% 增持 000002.SZ 万科 A 11.98 1.90 1.72 6.3 7.0 1,327 119 -31% 增持 001979.SZ 招商蛇口 12.02 0.55 0.80 21.9 15.0 1,089 91 -3% 增持 600383.SH 金地集团 5.52 1.35 2.50 4.1 2.2 249 45 -45% 增持 002244.SZ 滨江集团 8.95 1.20 1.33 7.5 6.7 278 31 4% 增持 000402.SZ 金融街 4.14 0.28 0.66 14.8 6.3 124 30 -21% 增持 601512.SH 中新集团 8.43 1.07 1.28 7.9 6.6 126 15 9% 增持 数据来源： WIND，国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门