房地产行业简评报告：百强销售环比改善，高信用房企保持优势

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产行业周报：强二线城市取消限购，房价环比持续下行  房地产行业周报：基本面持续走弱，静待政策落地  房地产行业周报：支持存量贷款利率下调，房企推盘意愿持续下降 核心观点 [Table_Summary] [Table_Summary] ⚫ 销售环比改善，市场热度有所回落。根据克而瑞数据，2023 年 1-9月百强房企全口径销售金额 46567 亿元，累计同比-12.3%；单月来看，百强房企 9 月单月销售额为 4419 亿元，同比-29.5%，环比 17.1%。百强销售环比改善，源于九月初中央及高能级城市政策的集中释放。9 月上半月脉冲性需求释放，下半月以来销售热度下降，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪提升。 ⚫ 百强房企各梯队表现来看，2023 年 1-9 月 TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 房企销售全口径金额累计同比分别为-7.4%、-6.5%、-14.9%、-21.2%、-20.8%。权益比例来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 房企分别为 71%、67.6%、66.5%、71.2%、72.8%。头部 30 强房企销售金额跌幅明显小于销售面积跌幅，说明龙头房企核心城市销售占比提升，带动销售均价大幅提升。 ⚫ 高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压。2023 年 1-9 月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为 8.3%、-7.4%、-12.3%。2023 年 1-9 月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-19.2%、-41.2%。市场集中度方面，我们选取 2023年 1-8 月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为 22.7%、10%和 3.3%，较 2022 年底分别变动 2.7%、-2.6%和-1.2%。高信用房企增速持续保持领先十强房企，表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期，新开盘项目去化率明显高于滚存盘，因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。 ⚫ 投资建议：当前销售市场热度有所回落，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪浓郁，房企整体去化率仍处于低位区间。 历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB 逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。 ⚫ 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 ⚫ 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 -0.200.210-Oct19-Dec27-Feb8-May17-Jul25-Sep房地产沪深300 [Table_Title] 百强销售环比改善，高信用房企保持优势 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2023.10.11 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 销售环比改善，市场热度有所回落 根据克而瑞数据，2023 年 1-9 月百强房企全口径销售金额 46567 亿元，累计同比-12.3%；单月来看，百强房企 9 月单月销售额为 4419 亿元，同比-29.5%，环比 17.1%。百强销售环比改善，源于九月初中央及高能级城市政策的集中释放。9 月上半月脉冲性需求释放，下半月以来销售热度下降，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪提升。 图 1 百强房企累计销售额及同比增速 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%01000020000300004000050000600007000080000百强累计销售额（亿元）百强房企累计同比 资料来源：克而瑞，首创证券 图 2 百强房企单月销售额与同比和环比增速 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0100020003000400050006000700080009000百强单月销售额（亿元）百强房企单月同比百强房企单月环比 资料来源：克而瑞，首创证券 百强房企各梯队表现来看，2023 年 1-9 月 TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 房企销售全口径金额累计同比分别为-7.4%、-6.5%、-14.9%、-21.2%、-20.8%。2023 年 1-9 月 TOP10、TOP11-20、 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 房企销售全口径面积累计同比分别为-18%、-20.2%、-28.3%、-27.8%、-20.2%。权益比例来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100 房企分别为 71%、67.6%、66.5%、71.2%、72.8%。头部 30 强房企销售金额跌幅明显小于销售面积跌幅，说明龙头房企核心城市销售占比提升，带动销售均价大幅提升。 图 3：分梯队全口径销售额及同比 图 4：分梯队全口径面积及同比 -7.4%-6.5%-14.9%-21.2%-20.8%-30%-20%-10%0%03,0006,0009,00012,00015,00018,00021,00024,000TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100全金额（亿元）同比 -18.0%-20.2%-28.3%-27.8%-20.2%-40%-30%-20%-10%0%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00011,00012,00013,000TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100全面积（万方）同比 资料来源：克而瑞，