物业行业板块2023年上半年综述：《梯队分化力度加大，板块泡沫逐步出清》

《梯队分化力度加大，板块泡沫逐步出清》 物业板块2023年上半年综述 证券研究报告 （优于大市，维持） 谢盐（地产行业分析师） SAC号码：S0850511010019 2023年9月28日 涂力磊（地产首席分析师） SAC号码：S0850510120001 曾佳敏（地产行业联系人） 陈昭颖（地产行业联系人） 概要 1.24家重点物业企业财报分析 2.24家重点物业企业运营管理效率分析 3.24家重点物业企业估值分析 4.投资建议及风险提示 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业营收增速回落，不同规模企业分化明显 企业利润增速回升，头尾企业分化加大 毛利率均值下降，毛利率下降家数占多数 行政开支平均占比下降，占比下降企业偏多 部分企业在手现金超百亿，有助加大并购 部分企业应收款大于营收，占比上升较快 部分企业商誉增幅过大，企业间分化加大 1. 24家重点物业企业财报分析 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1H2023，重点跟踪的24家上市物业企业共实现营业收入1078.6亿元，同比增长9.6%。行业营收增速回落且分化。其中，碧桂园服务以207.3亿元收入领跑行业，同比增加3.4%。1H2023，物业企业中营业收入同比增速最高的是越秀服务、建发物业，分别为38.7%、37.7%。 图：24家重点物业企业1H2023营业收入及增速 资料来源：Wind、海通证券研究所 1.1 行业营收增速回落，不同规模企业分化明显 4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3.4% 12.5% 20.1% 1.0% 10.7% 23.8% 28.7% 32.8% -3.9% -14.9% 8.7% -3.9% -8.5% -1.3% -2.8% 38.7% 18.0% 37.7% 23.4% 0.7% -6.9% 6.4% 0.1% 11.1% -20%-10%0%10%20%30%40%50%05000100001500020000250001H2023营业收入（百万元，左轴） 同比（%，右轴） 按照1H2023营业收入排序 营业收入均值（百万元） 同比增速(%) 1H2022 1H2023 TOP1-5 11039 11958 8.3% TOP6-10 4823 5567 15.4% TOP11-15 2112 2086 -1.2% TOP16-20 1139 1396 22.6% TOP21-24 712 707 -0.6% 1H2023，在营收有所分化的背景下，中型物业企业营收均值同比增速最高。其中，TOP16-20第一，同比增长22.6%；TOP6-10第二，同比增长15.4%；TOP1-5同比增速第三，达到了8.3%；TOP21-24第四，同比增长-0.6%；TOP11-15最次，同比增长-1.2%。 表：各梯队营业收入均值及增速 5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind、海通证券研究所 1.1 行业营收增速回落，不同规模企业分化明显 1H2023，重点跟踪的24家上市物业企业共实现归母净利润100.5亿元，同比增加9.4%。其中，碧桂园服务以23.5亿元领跑。1H2023，物业企业中归母净利润同比增速最高的是正荣服务、中海物业，分别为84.6%、50.0%。 图：24家重点物业企业1H2023归母净利润及增速 6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind、海通证券研究所 -8.7% 36.5% 14.3% -20.7% 21.5% 50.0% 26.7% 21.8% -145.3% 30.1% 6.9% 17.5% -47.0% 31.8% -45.2% 10.9% 31.8% -51.7% 0.9% -7.4% 14.8% -80.1% 84.6% -880.3% -1000%-800%-600%-400%-200%0%200%-500050010001500200025001H2023归母净利润（百万元，左轴） 同比（%，右轴） 1.2 企业利润增速回升，头尾企业分化加大 按照1H2023归母净利润排序 归母净利润均值（百万元） 同比增速(%) 1H2022 1H2023 TOP1-5 1233 1271 3.1% TOP6-10 119 428 260.3% TOP11-15 250 207 -17.1% TOP16-20 153 123 -19.9% TOP21-24 104 -24 -122.7% 1H2023，头部企业的归母净利润均值同比增加，而尾部企业的归母净利润均值同比下降。其中，TOP6-10同比增速第一，达到260.3%；TOP1-5第二，同比增加3.1%；TOP11-15第三，同比下滑17.1%；TOP16-20第四，同比下滑19.9%；TOP21-24最次，同比下滑122.7%。 表：各梯队归母净利润均值及增速 7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind、海通证券研究所 1.2 企业利润增速回升，头尾企业分化加大 1H2023，重点跟踪的24家上市物业企业毛利率平均值为24.4%，同比减少2.1个百分点；中值为23.2%，同比减少3.6个百分点。其中，仅保利物业9家物企等毛利率同比上升，其余15家物企毛利率同比下降。其中，星盛商业、宝龙商业毛利率达34%以上，毛利率居后的是招商结余、新大正，均在15%以下。从毛利率的同比变化来看，华润万象生活、金茂服务同比上升1.47个百分点最显著；卓越商企服务毛利率下滑最大达7个百分点。 图：24家重点物业企业1H2023毛利率及变化 1.3 毛利率均值下降，毛利率下降家数占多数 8 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind、海通证券研究所 -0.62 0.38 1.47 1.44 -3.57 -2.28 1.47 -6.06 -0.02 -3.29 -1.98 0.86 -3.59 -7.04 0.93 -5.06 -6.11 -6.50 -0.56 -1.74 0.93 0.12 -2.46 0.73 -8-7-6-5-4-3-2-10120%10%20%30%40%50%60%1H2023毛利率（%，左轴） 百分点变化（%，右轴） 1H2023，重点跟踪的24家上市物业企业行政开支占营业收入比重的平均值为11.7%，同比1H2022上升了0.96个百分点。其中，11家物业企业行政开支占比同比上升，13家物企行政开支占比同比下降。行政开支占比同比最高的是时代邻里为48.3%，最低的是中海物业、招商积余分别为2.9%，4.0%。 图：24家重点物业企业1H2023行政开支占营业收入比重 1.4 行政开支平均占比下降，占比下降企业偏多 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind、海通证券研究所 2.9% 4.0% 4.7% 5.7% 7.6% 7.7% 7.8% 8.3% 8.6% 8.7% 9.1% 9.3% 9.6% 9.8% 10.5% 11.8% 12.1% 12.6% 13.0% 13