当前我国房地产市场金融风险分析及防控政策建议

民银智库研究 当前我国房地产市场金融风险分析及防控政策建议  今年以来，在“房住不炒”的定位指导下，房地产市场调控持续深入，房地产金融政策总体趋紧，市场运行较为平稳。上半年，房价整体同比小幅上涨，区域分化特征明显，一线城市房价环比涨幅保持低位，二三四线城市房价环比涨幅有扩大趋势；开发投资增速冲高后小幅回落，开工较为积极，竣工面积持续负增长；商品房销售实现较好增长，待售面积降幅逐渐收窄；土地供应与成交面积较快增长，成交土地溢价率同比降低。  当前房地产市场存在四方面风险亟待关注解决：一是资金面持续收紧，高杠杆房企面临较大现金流压力；二是供求两端调控效果存在差异，“五限”政策下市场资源配置机制有所扭曲；三是三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化压力；四是销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险。  分析美国、日本、中国香港地区的房地产金融危机案例可以发现，房地产与经济周期具有较强相关性，房地产泡沫破裂多与货币紧缩有关，而政府的推波助澜、监管缺位会加剧房地产泡沫化。美国以风险外移为主的房地产金融风险处置策略、日本的政府行政干预处置策略、香港基于市场机制的自我修复处置策略对我国防范化解房地产金融风险均具有重要的借鉴和启示意义。  政策建议：一是有序推进“稳杠杆”，从总量上防止债务风险无序爆发与蔓延；二是加大房地产领域的供给侧改革力度，加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制，从源头上防控风险；三是商业银行密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量。2018 年第 24 期 2017 年第 期 中国民生银行研究院 2018 年 9 月 6 日 研究团队： 黄剑辉 huangjianhui@cmbc.com.cn 李岩玉 liyanyu@cmbc.com.cn 董运佳 dongyunjia@cmbc.com.cn 黄赫 huanghe5@cmbc.com.cn 总第 84 期 2 民银智库研究报告 总第 84 期 目 录 一、2018 年以来我国房地产市场运行总体状况 ..................................... 3 （一）市场调控持续深入，金融政策总体趋紧 ...................................... 3 （二）房价走势总体平稳，区域分化特征依然明显 .............................. 7 （三）开发投资增速同比有所回升，销售保持中低速增长 .................. 9 二、当前我国房地产市场潜在金融风险分析 ........................................ 12 （一）资金面持续收紧，高杠杆房企面临较大现金流压力 ................ 12 （二）供求两端调控效果存在差异，“五限”政策下市场资源配臵机制有所扭曲 ................................................................................................. 17 （三）三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化压力 ........ 18 （四）销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险 ......................................................................................................... 20 三、房地产金融风险防控的国际经验借鉴 ............................................ 21 （一）典型国家和地区的房地产金融危机 ............................................ 21 （二）危机成因的共性分析 .................................................................... 23 （三）危机应对的国际经验借鉴 ............................................................ 24 四、房地产市场金融风险防控的政策建议 ............................................ 27 （一）有序推进“稳杠杆”，从总量上防止债务风险无序爆发与蔓延27 （二）加大房地产领域的供给侧改革力度，加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制，从源头上防控风险 .................... 28 （三）商业银行密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量 ................................................................................ 29 3 民银智库研究报告 总第 84 期 当前我国房地产市场金融风险分析及防控政策建议 今年以来，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位指导之下，房地产市场调控持续深入，金融政策总体趋紧。从主要指标上看，调控政策效果积极显著，市场总体保持了良好运行态势，房价走势较为平稳，开发投资、销售等均实现了较好增长。与此同时，市场存在四方面风险亟待关注解决：一是资金面持续收紧，高杠杆房企面临较大现金流压力；二是供求两端调控效果存在差异，“五限”政策下市场资源配臵机制有所扭曲；三是三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化压力；四是销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险。 基于上述分析，本报告在吸收借鉴美国、日本、香港等地应对房地产市场风险的经验教训的基础上，建议有序推进“稳杠杆”，从总量上防止债务风险无序爆发与蔓延；加大房地产领域的供给侧改革力度，加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制，从源头上防控风险；商业银行密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量。 一、2018 年以来我国房地产市场运行总体状况 （一）市场调控持续深入，金融政策总体趋紧 1. 调控政策密集发布、覆盖广泛。2018 年两会重申并细化了党的十九大报告关于房地产调控的总体思路，“房住不炒”定位更加深入人心。在这一政策总基调下，中央和地方层面围绕房地产市场出台了密集的调控政策。据中原地产研究中心统计，2018 年 1-5 月，全国房地产调控政策发布次数多达 159 次，同比增加 60%。从需求侧看， 4 民银智库研究报告 总第 84 期 限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控成为常态；从供给侧看，各地普遍加大土地供应尤其是租赁房、保障性用房的土地供应力度。从住房制度改革看，加大对租赁市场发展的支持力度，不动产登记信息管理基础平台实现全国联网，房地产税立法稳步推进，深圳市启动新一轮住房制度改革，农村宅基地集体