华侨城A(000069)主营业务出现亏损，资本结构持续优化

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 华侨城 A（000069）公司半年报 2023 年 09 月 24 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 09 月 22 日收盘价（元） 4.33 52 周股价波动（元） 4.14-6.13 总股本/流通 A 股（百万股） 8202/7056 总市值/流通市值（百万元） 35514/30554 相关研究 [Table_ReportInfo] 《报表压力集中释放，轻装上阵重塑未来》2023.04.26 《结转下降拖累业绩，文旅项目有序补充》2022.10.29 《短期业绩承压，但竞争格局继续优化》2022.08.30 市场表现 [Table_QuoteInfo] -13.22%-6.22%0.78%7.78%14.78%21.78%2022/9 2022/12 2023/32023/6华侨城A海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -2.9 -4.6 -2.0 相对涨幅（%） -2.4 -2.5 1.2 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com 主营业务出现亏损，资本结构持续优化 [Table_Summary] 投资要点：  主营业务出现亏损。2023 年上半年，公司实现主营业务收入 194 亿元，同比+19%；其中，旅游综合业务贡献收入 103 亿元，房地产业务贡献收入 91 亿元。截至 2023 年 6 月 30 日，公司实现归母净利润-13 亿元，我们认为公司主营业务出现亏损的主要原因是由于 1）受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响，公司部分项目的去化速度未及预期，毛利率同比有所下降；2）为适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损；3）其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。  紧抓销售去化，做优增量。2023 年上半年，公司累计实现签约销售面积 108.2万平方米，签约销售金额 227.7 亿元，均较 22 年同期下降 16%。一方面，公司不断提升营销管理能力，紧抓销售回款；另一方面，公司做优增量，夯实发展资源基础，顺利拓展 3 个项目，包含两个住宅和一个文旅综合用地，合计新增土地面积 34.08 万平方米。物业管理方面，截至 2023 年 6 月 30 日，公司已布局全国 56 座城市，管理项目 374 个，较 22 年年末增加 58 个；管理面积 6215 万平方米，较 22 年年末提升 33%。  紧抓市场消费需求，创稳步推进项目拓展及成熟项目焕新。2023 年上半年，公司旗下文旅项目共计接待游客超 4400 万人次，较 22 年同期增长 74%。一方面，公司持续深化 IP 运用及合作，在各地欢乐谷园区内结合 IP 运营，丰富游客游玩体验；另一方面，公司稳步推进项目拓展及成熟项目焕新，与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议、北京玛雅海滩水公园项目开展主要建筑及设备基础施工等。  加强流动性管理，改善资本结构。公司坚定贯彻落实“以销定产”“以收定投”的策略。截至 2023 年 6 月 30 日，公司货币资金较 2022 年初增长 27 亿元至 443 亿元，占总资产比例超过 11%；现金短债比 2.05，经营性净现金流0.9 亿元，较 22 年同期有所改善。与此同时，公司把握融资环境改善的窗口机遇，持续通过长短期债务臵换推动公司资本结构改善。截至 2023 年 6 月末，公司有息负债总额 1343 亿元且以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比 12%，长期借款及应付债券占比 88%。  投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司 2022 年业绩压力充分释放，后阶段随着文旅行业逐步复苏，我们预测公司 2023 年 EPS 为 0.14 元，每股净资产为 8.53 元，给予 PB 0.6-0.7 倍，对应合理价值区间为每股 5.12-5.97元。风险提示： 行业销售存在下行风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 102584 76767 78821 81186 84199 (+/-)YoY(%) 25.3% -25.2% 2.7% 3.0% 3.7% 净利润（百万元） 3799 -10905 1114 1594 1747 (+/-)YoY(%) -70.1% -387.1% 110.2% 43.0% 9.6% 全面摊薄 EPS(元) 0.46 -1.33 0.14 0.19 0.21 毛利率(%) 26.1% 22.8% 20.9% 21.0% 22.0% 净资产收益率(%) 4.7% -15.8% 1.6% 2.2% 2.4% 资料来源：公司年报（2021-2022），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃华侨城 A（000069）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表 2 公司资产负债表、现金流量表和其他核心财务数据分析 (%) 1H2022 1H2023 Ppt 2022 海通分析 毛利率 24.70 19.53 -5.17 22.84 净利率 0.64 -6.72 -7.36 -14.21 资产负债率 74.26 75.91 1.66 74.39 净负债率 74.20 75.83 1.63 74.32 三项费用占收入比 15.51 15.31 -0.20 11.48 ROE（摊薄） 0.22 -2.97 -3.19 -27.49 (百万元) 1H2022 1H2023 YOY% 2022 海通分析 总资产 473373 396163 -16.31 392918 净资产 80173 67467 -15.85 68861 货币现金 49963 44278 -11.38 41621 合同负债 258 329 27.31 271 一年内到期的非流动负债 99831 60747 -39.15 54667 经营活动现金流净额 17640 15379 -12.82 18746 坚持“以收定支”，购买商 品、接受劳务支付的现金减少 资料来源：公司 2023 年半年报、Wind，海通证券研究所 表 1 公司利润表情况 单位：百万元 1H2022 1H20