房地产行业动态分析：土地成交量价齐跌、信贷端利率松动

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 土地成交量价齐跌、信贷端利率松动■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 6.12，较上周大幅提升 13.34%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等位臵。周收益率-2.81%，较上周收益率收缩 8.53pct，上周各板块周收益率集体下滑，其中银行、食品饮料、医药生物及地产板块相对抗跌。当前股票组合万科 A、保利地产、招商蛇口。上周我们调研杭州市场，当前市场刚需仍有热度，余杭区到访的几个项目，其中一个项目在 6 月开盘时中签率 0.3%-0.6%（均价 2.1W~2.3W）；10 月中旬左右首开的另一个项目中签率在6%左右（均价 2.5W）。周边二手房价格 3W~3.5W 之间，一二手房倒挂较为严重。按揭利率上，目前首套首付上浮 15%，二套首付上浮 20%，不同银行或者不同资质的贷款人，对应的上浮空间会有变动，首套首付一般三成以上，二套首付六成以上，如有未尽的按揭贷款，首套首付也得在 6 成以上。 ■一手房成交环降 5.43%：全国 41 城一手房成交面积 422.86 万方，同比上升 0.97%，环比下降 5.43%，累计同比下降 9.54%；其中一线 4 城成交面积 50.34 万方，同比下降 0.39%，环比上升 30.80%，累计同比下降 5.47%；二线 19 城成交面积 280.15万方，同比上升 14.90%，环比下降 10.18%，累计同比下降 12.41%；三线 18 城成交面积 92.36万方，同比下降 25.77%，环比下降 4.54%，累计同比下降 3.95%。 ■二手房成交环降 4.41%：全国 15 城二手房成交面积 114.05 万方，同比下降 9.07%，环比下降 4.41%，累计同比下降 23.45%；其中，一线 2城成交面积 30.75万方，同比上升 11.05%，环比上升 0.06%，累计同比下降 23.62%；二线 9 城成交面积 78.35 万方，同比下降 8.51%，环比下降 5.76%，累计同比下降 9.86%；三线 4 城成交面积 4.95 万方，同比下降 59.08%，环比下降 9.08%，累计同比下降 19.53%。 ■可售库存环升 3.08%，去化周期增加 1.18周：1）全国 15城可售库存套数同比上升 16.84%，环比上升 3.08%；其中一线 4 城同比上升 21.99%，环比上升 4.60%；二线 8 城同比上升16.38%，环比上升 2.43%；三线 3 城同比下降 0.21%，环比下降 0.25%。2）全国 15 城可售库存去化周期 31.88 周，较上周增加 1.18 周；其中一线 4 城去化周期 35.88 周，较上周增加 2.44 周；二线 8 城去化周期 34.04 周，较上周增加 0.40 周；三线 3 城去化周期 17.49周，较上周增加 0.24 周。 ■土地成交量价齐跌：1）100 大中城市供应规划建筑面积 3877.59 万平米，累计同比+15.92%，相对过去四周变化幅度为+0.25%；100 大中城市挂牌均价 2234 元/平米，同比-1.93%，环比-20.89%；2）100 大中城市成交总建面 1304.85 万平米，累计同比+5.21%，相对过去四周变化幅度为-52.24%；100 大中城市成交总价 357.80 亿元，累计同比-3.21%，相对过去四周变化幅度为-43.52%；100 大中城市成交楼面价 2742 元/平米，同比-31.38%，环比-8.60%；3）100 大中城市土地溢价率 7.7%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 0.23%、6.6%、16.23%。 ■政策方面：政策上，上周新闻指出部分地区如南京、杭州、北上广等多地出现按揭利率下调的情况，针对该情况，我们认为：此前资金紧张，放款速度及放款额度较为缓慢，年底额度相对充裕，资金端的相对紧张有所缓和，传导至利率端。当前政策的松动持续扩围（如信贷政策松动），我们认为这一轮政策的松动趋势或是对此前过于严紧政策的一次适度纠偏、适度调整，博弈不同于以往周期中的全面松开。 ■投资建议：这一轮政策的松动趋势或是对此前过于严紧政策的一次适度纠偏、适度调整，博弈不同于以往周期中的全面松开。地产板块高增长（中报及三季报综述中提到同比增速 35%左右）、低估值（平均 4-7 倍 PE）特征显著，在中短期里仍有托底经济的重要功能，我们更应该关注其配臵价值。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科 A 等；2）关注资金面改善对高杠杆企业的积极作用，尤其是险资积极入股的企业（在未来或有进一步的合作空间），关注华夏幸福等。 ■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期Table_Tit le 2018 年 11 月 26 日 房地产 Table_BaseI nfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A Table_Fir st St ock 首选股票 目标价 评级 001979 招商蛇口 25.30 买入-A 600048 保利地产 15.00 买入-A 000002 万科 A 30.00 买入-A Table_Char t 行业表现 资料来源：Wind 资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 -3.78 -5.15 14.45 绝对收益 -5.37 -10.62 -8.95 黄守宏 分析师 SAC 执业证书编号：S1450511020024 huangsh@essence.com.cn 021-35082092 张春娥 报告联系人 zhangce@essence.com.cn 相关报告 周报：可售库存续升、房企融资改善 2018-11-17 周报：一二手成交环降、土地成交量跌价涨 2018-11-10 18 年三季报点评 2018-11-05 周报：中央政治局会议未提房地产、政策趋稳 2018-11-04 2018Q3公 募 基 金 持 仓 分 析 2018-11-03 -35%-28%-21%-14%-7%0%7%14%2017-112018-032018-07房地产 沪深300 行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 市场跟踪............................................................................................................................ 3 1.1. 行业动态 ................................................................................................................... 3 1.2. 个股动态 ...........................................................