房地产行业竞争格局趋势研究

一、总论二、格局变化 | 央国企市场份额提升，新势力房企正崛起（一）当前央国企市场份额明显提升，市场重新平衡后民企份额或将有所恢复（二）核心城市及成熟城市群为房企聚焦的重点（三）行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少，新势力房企崛起三、新兴领域 | 房企专业化为未来趋势，代建企业与 AMC 获得发展机遇（一）专业化为房企未来进化方向，轻资产、资产管理发展可期（二）新形势下代建发展方兴未艾，存在较多发展机遇（三）AMC 具有盘活资产的丰富经验，积极参与纾困项目（四）数智化营销风头正盛，助力提升行业专业度四、结论与展望0204050913161721262831目 录02房地产行业竞争格局趋势研究01总论CHAPTER03房地产行业竞争格局趋势研究近几年，房地产市场深度调整，数十家房企发生债务违约，有相当部分是千亿房企，颠覆了以往的强弱格局和竞争态势。近期，从销售、拿地等来看，央国企市场份额均明显提升，民营房企经营受市场冲击较大，房地产行业的竞争格局发生了较大变化。这种变化体现在哪些方面？哪些新势力房企、哪些新兴细分领域会获得快速发展？这些是行业关注的热点。在行业转折的关键时期，我们用丰富的数据和详实的案例进行分析，给出观察和判断，以供行业参考。近两年房地产行业发展持续面临挑战，尤其是部分房企风险暴露，深刻反映出行业逻辑已变。一方面，在传统的房地产经营开发方面，企业竞争格局正在发生较大变化。房企的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局，在保持稳健经营的前提下，房企当下的拿地规模越大，未来的预期销售业绩越高。2021 年下半年开始，部分民营房企出现债务违约，项目也出现停工，销售业绩出现大幅下滑，央国企市场份额则明显提升。整体来看，房地产行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少。土拍市场区域分化进一步凸显，核心城市及成熟城市群成为房企聚焦的重点，房企投资强度止跌趋稳。央国企及地方城投拿地活跃度较高，新兴民营房企逆势拿地，预计未来在市场重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。另一方面，在新形势下，房企不断提升服务能力，朝专业化方向迈进，随着行业风险暴露与化解，代建企业与AMC同样获得大量发展机遇。代建行业规模保持快速增长，代建企业输出品牌与管理能力，通过与城投公司合作、助力项目纾困等方式获得更多机会。AMC 则凭借处置地产类不良资产的丰富经验，除企业层面参与债务重组之外，主要在项目层面采用“出资 + 开发”模式推进盘活资产、化解行业风险，特别是全国性 AMC 以旗下地产平台为依托，是盘活房地产不良资产的主要力量。在房地产从增量逐渐向存量市场转变的过程中，庞大的存量市场运营服务机会正在增加，房企愈加重视专业服务能力，围绕代建服务、商业运营管理、住房租赁等领域积极转型升级，积极探索资产证券化业务。与此同时，房地产行业自身的调整压力以及移动互联网、人工智能、虚拟现实等技术的快速发展和应用，推动了房地产行业数智化营销的兴起和发展，数智化营销水平成为衡量房企长远发展的关键能力之一。04房地产行业竞争格局趋势研究央国企市场份额提升，新势力房企正崛起格局变化从企业性质看，当前房地产形势下，央国企经营稳健，融资保持通畅，品牌信任度高，市场份额在明显提升。未来几年，在行业重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。从区域分布看，在整体需求疲软的情况下，核心城市及成熟城市群，成为房企聚焦深耕的重点。从强弱格局看，行业集中度下降，千亿房企数量明显减少。新力量民企在逆势崛起，有望成为房地产行业新的一股力量。02CHAPTER05房地产行业竞争格局趋势研究2023 年初，全国房地产市场以“小阳春”开局，上半年销售增速“先扬后抑”。2023 年一季度，积压需求释放及政策效应显现，前三个月 TOP100 房企销售额累计同比增速持续提升。特别是热点城市，在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下，市场活跃度明显提升。但4 月以来，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑。TOP100 房企销售额 1-4 月、1-5月、1-6 月同比增速分别为 12.8%、8.4%、0.1%，增速呈现持续明显下降，出现二次探底。总体来看，上半年房企销售未出现明显改善。房地产企业当前的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局。房企若不拿地，则后续的发展资源越来越少，企业会逐步被淘汰。同时，房企当前的拿地布局，也将深刻影响未来的业绩表现。在经过2022 年的深度调整期后，2023 年上半年，北京、杭州等热点城市土拍市场热情高涨，部分稳健民企和已经走出困境的民营房企开始恢复拿地。如杭州前两轮土拍中参拍企业均超 50 家，其中民企数量占比近一半，且民企拿地金额占比超 50%。房企只有土地资源在手，未来经营才有保障。以 30 家典型房企为样本，分析企业 2017 年至2019 年的拿地数据与 2019 年至 2021 年的销售数据。可以看出，房企过去的拿地规模（2017 年至当前央国企市场份额明显提升，未来在市场重新平衡后民企份额或将有所恢复数据来源：中指数据 CREIS（一）06房地产行业竞争格局趋势研究2019 年平均拿地金额）与未来的销售业绩（2019 年至 2021 年平均销售金额）存在明显的正相关关系。这种正相关在央国企、混合所有制房企及民营房企中均存在且相似，表明房企有较多的土地储备时，未来销售业绩增长才会有保障。企业企业性质2017 年拿地金额（亿元）2018 年拿地金额（亿元）2019 年拿地金额（亿元）2019 年销售金额（亿元）2020 年销售金额（亿元）2021 年销售金额（亿元）2017 年-2019 年平均拿地金额（亿元）2019 年-2021 年平均销售金额（亿元）碧桂园民企26451204130377157888.17588.21717.3333337730.433333万科混合所有1844131616106308.470116277.815906532.4保利地产 央国企1461100111664618.4850285439.291209.3333335028.59中海地产央国企115276010343771.683603.113694.959823689.913333旭辉集团民企731536459200623102472.5575.33333332262.833333龙湖地产民企682708759242527062900.9716.33333332677.3中国金茂央国企6702915171608.072310.042356492.66666672091.37招商蛇口央国企6574055212204.742780.13268.34527.66666672751.06金地集团混合所有595464644210624262867.1567.66666672466.366667华润置地央国企533803813242529003157.6716.33333332827.533333世茂房地产民企5203292572600.73003.12691.1368.66666672764.966667中南置地民企5184014051960.52202.41973.7441.33333332045.533333金科股份民企4973874