房地产行业近期房地产数据与政策讨论：道阻且长，分化与集中

道阻且长，分化与集中——近期房地产数据与政策讨论长城证券产业金融研究院分析师：汪毅执业证书编号：S1070512120003联系人：杨帆执业证书编号：S1070122070039证券研究报告时间：2023年8月10日◆ 核心观点◆ 持续筑底，持续分化，行业集中度正在上升。◆ 风险提示：经济恢复不及预期，房地产企业违约增多，房地产政策出台不及预期，证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性2www.cgws.comqRsPpPrNnQoQtPwOmMpNuN8O8QbRnPnNpNnOfQrRuMkPrQsO8OqRqPxNmMmPuOmQnM一、近期房地产市场数据www.cgws.com 新房与二手房价在3、4月份短暂停止下跌后，又出现下跌趋势，二手房更是呈现全面下跌的情况。 从房价历史来看，还在低谷。房价资料来源：国家统计局，长城证券产业金融研究院图表1：70个大中城市新建商品房和二手房价格走势www.cgws.com438 63 01020304050607080-1.50-1.00-0.500.000.501.001.502.002.50环比下跌城市个数价格指数中国:70个大中城市新建商品住宅价格:环比:下跌城市个数中国:70个大中城市二手房住宅价格:环比:下跌城市个数中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比中国:70个大中城市二手住宅价格指数:环比 4月份后商品房销售恢复的态势掉头，销售额与销售面积累计值同比增速下降，销售额小幅维持正增长，销售面积重新变成负增长。 销售额与销售面积的差异体现了不同能级城市的分化。 高能级城市销售情况和低能级城市销售情况销售额与销售面积资料来源：国家统计局，长城证券产业金融研究院图表2：商品房销售额与销售面积www.cgws.com51.10 -60-40-20020406080100120140160020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,000累计同比销售额累计值中国:商品房销售额:累计值，亿元中国:商品房销售额:累计同比，%-5.30 -100-50050100150200020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,000累计同比销售面积累计值中国:商品房销售面积:累计值，万平米中国:商品房销售面积:累计同比，% 累计新开工面积还在快速下滑。一方面是城市能级分化的原因，一方面体现了拿地开发积极性的不足 累计竣工面积维持高增速。房地产项目开发周期约3.5年，考虑疫情和2022年市场下行停缓建对施工影响，目前竣工项目约是4年前，也就是2019年新开工项目。 地产产业链竣工相关：铝合金、玻璃、装修、家电等。新开工相关：钢材、水泥等。新开工面积和竣工面积资料来源：国家统计局，长城证券产业金融研究院图表3：房屋新开工面积与竣工面积www.cgws.com6-24.30 -100-50050100150200050,000100,000150,000200,000250,0002018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07累计同比新开工面积累计值中国:房屋新开工面积:累计值，万平米中国:房屋新开工面积:累计同比，%19.00 -40-20020406080100120140020,00040,00060,00080,000100,000120,0002018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07累计同比竣工面积累计值中国:房屋竣工面积:累计值，万平米中国:房屋竣工面积:累计同比，% 房地产开发投资完成额年初降幅收窄，后又增大，继续呈现负增长。开发投资完成额资料来源：国家统计局，长城证券产业金融研究院图表4：房地产开发投资完成额www.cgws.com7-7.90 -20-10010203040506070020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0002018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07累计同比开发投资完成额累计值中国:房地产开发投资完成额:累计值，亿元中国:房地产开发投资完成额:累计同比，% 在年初复苏预期下，土地成交情况明显好转，但随着市场转冷，成交土地规划面积和土地总价均又呈现负增长。暨2022年后，2023年土地出让收入继续大幅下滑。 地方、城投、房企、银行成交土地规划建筑面积与土地总价资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院图表5：100个大中城市成交土地规划建筑面积与土地总价www.cgws.com8-2.18 -15.17 -80-60-40-20020406080050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000累计同比建筑面积/土地总价累计值100大中城市:成交土地规划建筑面积:累计值，万平米100大中城市:成交土地总价:累计值，亿元100大中城市:成交土地规划建筑面积:累计同比，%100大中城市:成交土地总价:累计同比，% 个人住房贷款余额出现负增长——提前还贷与销售下降。 开发贷款余额同比小幅增长，环比下降——央国企背景开发贷顺畅与停缓建/涉险项目还款延后个人住房贷款余额与开发贷款余额资料来源：中国人民银行，长城证券产业金融研究院图表6：个人住房贷款余额与开发贷款余额www.cgws.com9-0.771 -50510152025050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000中国:个人住房贷款余额，亿元同比，%5.30 -50510152025303540020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000中国:房地产开发贷款余额，亿元中国:房地产开发贷款余额:同比，%首套房与二套房平均利率资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院图表7：首套房与二套房贷平均利率www.cgws.com104.06 4.94 0.001.002.003.004.005.006.007.008.00中国:首套平均房贷利率，%中国:全国二套房贷平均利率，%二、近期政策讨论www.cgws.com存量房贷利率或下调7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。（存量房贷利率变更要来了？央行鼓励按市场化、法治化原则自主协商，银行：逐个协商工作量太大了_央广网 (cnr.cn)