越秀地产(0123.HK)公司简评报告：销售持续领先百强，拿地销售正向循环

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：wind [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（港元） 9.04 一年内最高/最低价（港元） 13.42/6.33 市盈率（当前） 0.0 市净率（当前） 0.69 总股本（亿股） 40.3 总市值（亿港元） 363.9 资料来源：wind 相关研究 [Table_OtherReport] 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 销售大幅领先百强房企，核心城市货值充沛。2023 年 7 月单月公司实现销售金额 84.7 亿元，同比+42.4%，实现销售面积 21 万方，同比-2.4%。2023 年 1-7 月，公司累计实现销售金额 921 亿元，同比+67.9%，领先百强房企 73.8pct，销售面积 268.5 万方，同比+34.7%，累计销售均价 34306元/方，同比+24.6%。根据克而瑞数据，1-7 月公司广州销售金额 426.29亿元，排名第一，占总销售金额 46.3%。公司持续深耕广州区域，TOD陆续进入销售期，助力全年销售目标的完成。 ⚫ 拿地强度保持高位，聚焦核心城市。公司在南京、成都和郑州共获取 5宗土地，对应总地价 41.8 亿元，同比-84.1%；总建面 76.6 万方，同比-49.6%。单月拿地金额强度为 49.4%，较上月下降 6.9pct。拿地强度虽有所下降，仍处于高位区间。23 年 1-7 月公司累计拿地总金额 292.3 亿元，同比-37.6%；累计新增总建面 255.3 万方，同比-24.3%；累计权益地价197.9 亿元，同比-36.9%；累计拿地金额权益比例 67.7%，较 2022 年提升 14.7pct。1-7 月拿地金额强度为 31.7%，较 2022 年下降 24.8pct。 土地获取城市结构来看，1-7 月一二线城市整体拿地占比提升至 100%。其中一二线城市拿地金额占比分别为 57.5%和 42.5%，分别较 2022 全年下降 1.8pct，提升 1.8pct。累计拿地金额权益比例来看，1-7 月公司拿地权益比例为 67.7%，较 2022 全年提升 14.7pct。 ⚫ 境外债融资畅通，到期规模可控。23 年 1-7 月公司新增境内债融资 54亿元，同比-25.5%；整体加权融资成本 3.37%，较 2022 全年提升 0.26%。公开市场下半年债务总偿还额 41.2 亿元(折合人民币)，9 月 5 亿境内债偿还，10 月 7 亿境内债和 4 亿美元债的偿还。6 月公司完成供股，扣除相关费用后募集资金约为 82.99 亿港元。供股能够增厚权益和可动用资金，为公司稳健扩张奠定基础。 ⚫ 投资建议：越秀集团和广铁双国企背景，拿地销售实现正向循环。公司TOD 项目保持高去化和高毛利优势。拿地持续聚焦核心城市。境内外融资渠道畅通，三道红线绿档，融资成本保持低位。预计未来销售和业绩稳步增长。 ⚫ 盈利预测：我们预计公司 2023-2025 年 EPS1.15/1.37/1.62 元/股，对应PE7.2/6/5.1 倍，首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 风险提示：需求修复不及预期，项目去化难度加大，TOD 外拓以及开发不及预期。 盈利预测 [Table_Profit] 2022A 2023E 2024E 2025E 营收（百万元） 72,416 86,613 102,295 115,777 营收增速（%） 26.4% 19.6% 18.1% 13.2% 归母净利润（百万元） 3,953 4,649 5,533 6,519 归母净利润增速（%） 10.2% 17.6% 19.0% 17.8% EPS(元/股) 0.26 1.15 1.37 1.62 PE 32.5 7.2 6.0 5.1 资料来源：Wind，首创证券 [Table_Title] 销售持续领先百强，拿地销售正向循环 [Table_ReportDate] 越秀地产 (0123.HK)公司简评报告 | 2023.08.22 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 图 1：公司销售金额累计同比与百强和十强对比 图 2：公司销售金额单月同比与百强和十强对比 -100%-50%0%50%100%150%200%250%2021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07公司金额累计同比百强累计同比TOP10累计同比 -100%-50%0%50%100%150%200250%300%350%400%450%2021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07公司金额单月同比百强单月同比TOP10单月同比 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 图 3： 公司销售金额单月图（单位：亿元） 0501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20192020202120222023 资料来源：公司公告，首创证券 图 4：公司单月总地价及总计容面积绝对值 图 5：公司单月拿地金额强度 050100150200250300总地价(亿元）总计容建面(万方） 0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%2021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07单月拿地金额强度 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 6：公司债券发行 图 7：公司债券到期 0510152025303