房地产行业：四部委联合发声，房地产政策离落地还有多远

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 8 月 4 日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。在答记者问中，各部委关于房地产市场的表述与近期定调基本一致： 国家发改委： ⚫ 积极谋划实施一批储备政策。6 月份，针对二季度经济运行出现的新变化，及时推出推动经济持续回升向好的储备政策。目前各部门正在抓紧落实，其中引导市场利率下行、促进汽车等大宗商品消费、推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进，为经济持续恢复提供有力的政策支撑。 ⚫ 积极扩大国内需求。实施好恢复和扩大消费的系列政策，…在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。 ⚫ 防范化解重点领域风险。系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，…。延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策。同时，在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 人民银行： ⚫ 指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 ⚫ 支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至 2024 年 5 月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。 自 7 月 24 日中央政治局会议定调以来，住建部、人民银行、国家发改委等多部委持续发声，释放积极信号，房地产政策进入全面宽松阶段。从地方落实来看，7 月末，一线城市均已表态“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，8 月 3 日，郑州率先发布 15 条措施，打响楼市政策优化的第一枪。8 月 4 日，有媒体报道，针对北京市将在哪些方面支持居民刚性和改善性住房需求的提问，北京市住建委回复表示，住建委正积极推进细则中。预计接下来，一二线城市在市场过热阶段出台的限制性政策将陆续迎来改善，从中央发声到地方落实速度将加快。 四部委联合发声，房地产政策离落地还有多远 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 【中指观点】 1、 积极扩大国内需求，更好满足居民刚性和改善性住房需求，地方政策有望加快落地 稳定住房消费是扩大内需、促进消费的重要抓手。7 月 31 日，国家发改委印发了《关于恢复和扩大消费的措施》，提出 20 条措施，其中包括“支持刚性和改善性住房需求”，本次发布会再次提及要“实施好恢复和扩大消费的系列政策”、“满足居民刚性和改善性住房需求”，预计房地产需求端政策有望加快落地。具体政策方面，此前住建部及央行提到的降低购买首套住房首付比例和贷款利率、优化“认房又认贷”政策、调整存量贷款利率等是重要方向。 优化“认房又认贷”政策对于外地有过贷款记录本地无房、卖一买一置换以及已还清房贷再购房的改善性需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求释放。当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、西安、厦门等近十个核心城市，这些城市有望调整优化二套房认定标准。此外，当前全国仍有约 20 城首套房商贷首付比例在 30%及以上，二套首付比例在 40%及以上，未来政策优化空间较大，随着各地首付比例继续优化，居民购房门槛将进一步降低。 8 月 3 日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，亦提出“要精准实施差别化住房信贷政策”，当前“差别化住房信贷政策”主要体现在对于首套及二套购房政策支持力度的不同，以及各地因城施策的多样性上。针对首套购房需求，2022 年 5 月央行将首套住房商业性个人住房贷款利率下限从不低于 5年期以上 LPR 调整为 LPR-20BP，而二套房贷利率自 2019 年 10 月换锚后，下限始终维持 5 年期以上LPR+60BP。同时，今年 1 月，央行提出建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，“对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。此次央行再次明确强调实施差别化住房信贷政策，预计将在以下几方面继续给予支持：一是，对于房价持续下跌的城市，将延续此前政策，阶段性放宽首套商贷利率下限；二是，当前首套及二套房贷利率加点较高的城市或迎来优化；此外，未来二套房商贷利率下限也存在调整预期。 存量房贷利率下调也是降低居民购房成本的重要举措。根据监测，7 月重点城市首套房平均商贷利率已降至 3.9%，较 2021 年高点下调超 150 个基点。对比 2022 年以来 5 年期以上 LPR 仅下调了 45 个基点，由于加点幅度不变，部分城市存量房贷利率随 LPR 下调后仍远高于新购房贷利率。叠加去年理财收益下降，同时消费贷、经营贷等利率明显低于存量房贷利率，因此居民提前还款现象较多。针对当前存量房贷利率过高的问题，7 月 14 日，在上半年金融统计数据新闻发布会上，央行就提到“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 8 月 1 日和今天发布会再次指出将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率” ，中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。 表：当前重点城市限贷政策梳理（截至 8 月 4 日） 城市 首套最低首付 （限购区域） 二套最低首付 （限购区域） 二套普宅首付比例详情 一线城市 北京 35% 60% 60% 上海 35% 50% 50% 深圳 30% 50% 无房有贷款记录 50%；有房有贷款记录 70% 广州 30% 40% 无房且贷款已结清 40%；有房且贷款已结清 50%；贷款未结清 70%； 二线城市 厦门 30% 40% 有房且贷款已结清 40%；有房且贷款未结清 50% 长沙 30% 35% 有房且贷款已结清 35%；有房且贷款未结清 40% 郑州 20% 20% 有房且贷款已结清 20%；有房且贷款未结清 30% 杭州 30% 40% 40% 福州 30% 40% 无房且贷款未结清 40%；有房且贷款已结清 40%；有房且未结清 50% 成都 30%(三圈层 20%) 30%(三圈层 20%) 有房且贷款已结清 30%(三圈层 20%)； 有房且贷款未结清一二圈层 40%/高新 50%/三圈层 30% 天津 30% 40% 40% 西安 30% 40% 贷款已结清 40%-60%；贷款未结清 60%-70% 武汉 30%(非限购区 20%) 40%(非限购区 30%) 40%（非限购区 30%） 青岛 3