房地产行业：房企债务违约仍在持续，退市潮不可避免

房企债务违约仍在持续，退市潮不可避免近期国家层面及相关城市密集表态，调整优化房地产政策，向行业注入信心。房企经营发生巨大变化是本轮房地产市场深度调整的重要体现，中指研究院与 21 世纪经济报道联合发布报告《复盘与启示-深度调整下的房地产发展模式研究》，复盘房企债务违约历程，分析房企过往的管理模式、融资模式、拓展模式等，助力房地产行业实现高质量发展。本专题为报告节选。今年以来仍有多家房企发生债务违约，若销售市场长期低迷，房企债务违约仍会发生。违约事件的发生，对房企经营产生严重负面影响，预估今年退市房企将有 10 多家，上市房企退市潮不可避免。房地产公司退市对房地产行业、上下游供应商、股东和员工都将带来严重不良影响。1、今年以来仍有多家房企持续发生债务违约2020 年，违约房企 4 家，房企的债务危机不是偶然，过去部分房企激进地举债扩张，加上跨行业多元化布局，为房企的财务边际恶化埋下伏笔。债券违约房企的净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，令现金流压力剧增。2021 年，房地产市场开始深度调整，共有 15 家房企出现债务违约，民营房企成为债务违约高发地。 1本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-6618。图：2020-2023 年违约房地产企业数量2020年2021年2022年2023年上半年051015202530354045资料来源：中指研究院综合整理2022 年房企违约进入集中爆发期，共有 42 家违约企业，受经济下行、疫情防控等因素影响，部分行业景气度下滑，民企生产经营困难，盈利空间压缩，信用资质恶化，因此民企债券违约频发，仍为债券市场的违约主体。截至 6 月底，今年共新增 5 家违约企业。房地产行业深度调整，许多企业陷入了违约困境，据统计，自 2020 年债务违约房企共有 66 家。虽然自去年四季度以来政策救有所放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出，已出险房企方面的展期违约仍在继续。三季度为债务到期高峰，2023 年房企债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。2、违约企业债务重组取得明显进展2021 年以来的地产行业进入了深度调整期，部分房企出现流动性困难，从而爆发了密集性的债务违约。与此同时，许多房企也开始积极自救。目前，债务重组是许多房企处理违约的主要选择。债务重组可以包括展期、债转股、资产清偿等多种形式。表：债务重组的主要方式方式含义债务双方利弊以资产清偿债务债务人通过将自身所持有的资产转让给债权人，用以清偿债务。自身持有资产通常包括存货、无形资产、长期股权投资、金融资产、固定资产等。优点：债权人可以直接获得资产，承担的风险及成本费用相对较低；缺点：加重债务人的经济负担，加大偿债压力 2本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-6618。将债务转为资本（债转股）将债务人承担的应付款项用股票的方式来偿还给债权人，此时债权人的应收款项变为一项股权。优点：有效减轻债务人财务负担，给债权人增加了一种新的投资渠道，有利于加强双方的合作关系；缺点：债权人不能直接收回资金，日后的投资收益情况取决于债务方的经营状况，存在一定的风险和不确定性。修改其他债务条件双方重新协商并修改相关债务条件，如延期清偿，还可以选择减少部分债务本金、减免债务利息或者降低利率等形式。优点：债权人做出的让步条件可以减轻债务企业的偿债压力；债权人尽早收回账款也可避免一再拖延产生更大的坏账风险。缺点：债权人修改还款条件通常会做出让步，从而损失一部分利益。资料来源：中指研究院综合整理出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。债务展期的一般做法为境内债券通过召开持有人会议的方式实现，境外债券通过交换要约的方式实现。2021 年以来，多家企业提出债务展期方案，延长偿还时间。从展期时长上来看，目前房企展期均超过 6 个月，部分企业展期 5 年左右，部分房企甚至会出现二次展期情况；在利率设置上，大部分境外债展期期间的利率相比于原债券提高；在偿还本金金额上，部分境外债给予更高的本金金额偿付；在增信措施上，部分债券提供实控人担保、土地使用权抵押、项目股权质押等补充增信措施。部分房企通过以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务，剩余债务进行展期。从目前房企做法来看，给予一定比例的现金偿还叠加剩余债务展期的做法。从现金偿付比例来看，境外债首期现金偿还比例远低于境内债首期现金偿还比例。从现金偿付形式来看，多数房企偿付一定比例本金，少数房企仅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通过实物资产包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等进行偿债。债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用，如华夏幸福通过以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福优选平台”股权的方式，抵偿债务金额。此外，融创、恒大也提出债转股的重组方案。3、逆向混改提高民营房企信用，增强抗风险能力逆向混改是另一类化解房企经营风险的重要形式，主要包括股权转让和增资扩股等形式，通过引入资金实力更强的国企股东，加大对公司经营活动的支持或依托股东背景为公司再融资增信，增强抗风险能力。近期时有逆向混改案例发生，华南城引入特区建发集团，建业地产引入河南同晟置业有限公司， 3本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-6618。金科近期发布公告拟引入长城资产。近几年国务院提出鼓励各类资本参与国企混改和国有资本以多种方式入股非国企，监管部门表态支持国企与民企相互兼并重组。方式主要有分为股权转让、增资扩股、发行优先股等。近年在房地产行业中出现了绿城、万科、华南城、建业地产等逆向混改的案例，逆向混改对于民企企业、国企及行业都有积极影响。图：逆向混改的方式与动因图：逆向混改相关参与方的影响 4、多家上市房企退市，退市潮不可避免按房企退市方式来看，主要可分为主动退市和被动退市。之前有中弘控股、华业资本等企业退市，今年已经有新力控股、蓝光发展、中天金融等 7家房企退市，还有 A 股多家房企锁定退市，另外多家港股上市房企停牌超过 12 个月，预估今年退市房企将有 10 多家，上市房企退市潮不可避免。表 :近年房地产企业退市情况汇总公司名称日期退市原因详情上市地中弘股份2018 年 12 月27 日面值退市2018 年 10 月 18 日，中弘股份以 0.74 元报收，连续 20 个交易日收盘价低于 1 元面值，触发了退市程序。10 月 19 日股票停牌，深交所启动退市程序。成为 A 股首只因股价跌破面值退市的个股。深圳华业资本2019 年 12 月4 日面值退市2019 年 10 月 16 日-11 月 12 日，公司股票连续 20 个交易日的收