房地产行业指数系统：超预期！一线城市接连表态，哪些房地产政策将迎来优化

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 7 月 24 日，中共中央政治局召开会议，分析研究了当前经济形势和经济工作，指出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。” 随后，住建部也明确表态“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。” 在政治局会议定调及主管部门发声后，7 月 29-30 日，一线城市中北京、深圳、广州住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 ◼ 北京：市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。 ◼ 广州：广州市住建局正认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在有关座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。 ◼ 深圳：将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。 此外，7 月 31 日，国家发改委发布了《关于恢复和扩大消费的措施》的通知，在稳定大宗消费章节提出“支持刚性和改善性住房需求”，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”、“完善住房保障基础性制度和支持政策”、“稳步推进老旧小区改造”、“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”等重点内容。 近期中央及地方如此密集的表态和发声为房地产市场注入了极大信心，尤其是北京作为首都，过去长期执行全国最为严格的楼市调控政策，且近两年并未出现明显松动，此次北京住建委的表态信号意义重大。北京表态后，深圳、广州紧随其后，一线城市政策优化预期不断加强。同时，从市场实际情况来看，在全国市场持续下行的背景下，一线城市也难以独善其身，尤其是广州和深圳，市场已持续下行超超预期！一线城市接连表态，哪些房地产政策将迎来优化 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 过两年，北京和上海近期房地产量价也面临下行压力。整体来看，当前市场趋势下，二线城市放松调控带来的需求释放持续性可能有限，一线城市，尤其是北京和上海作为市场风向标，若政策进行适当调整，将能够为更多城市市场带来信心、强化预期，进而带动市场企稳。 【中指观点】 1、北上广深市场表现如何？ 新房方面，从月度数据来看，四个一线城市市场活跃度整体逐月走弱，6 月并未如往年年终冲刺出现翘尾行情，基本与 5 月持平；而 7 月北京、上海、广州市场活跃度则在 6 月基础上进一步下行，销售面积环比下降，其中广州 7 月新建商品住宅销售面积环比下降约 20%，绝对规模仍处低位。 二手住宅方面，一线城市二手房成交规模呈现前高后低趋势，二季度以来，四个一线城市二手住宅成交面积环比持续下降。其中，深圳二手房成交规模处在 2019 年以来低位，在 2021 年 2 月末二手房指导价机制出台后，二手房成交规模出现明显下降，2023 年 1-7 月，深圳二手房月均成交面积仅 26 万平方米，不足 2020 年月均成交面积的 50%（2020 年深圳二手房月均成交约 68 万平方米），市场活跃度仍较低。 图：2019 年至今一线城市新房、二手房销售情况走势 注：7 月销售面积为周度销售面积预估，数据截至 7 月 30 日 数据来源：中指数据 CREIS 050100150200250万平方米新房销售面积二手房成交面积北京050100150200250300350400万平方米新房销售面积二手房成交面积上海020406080100120140160180200万平方米新房销售面积二手房成交面积广州020406080100120140万平方米新房销售面积二手房成交面积深圳中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 2、北上广深有哪些楼市政策可以优化？ 当前，一线城市调控政策仍较为严格，这些政策都是在市场热度较高时出台的，当下一些政策限制了合理住房需求的释放，亟需优化调整。同时，也应看到，北京、广州明确提出“坚持稳中求进工作总基调”，预计政策调控仍将渐进式推进，且由于广州、深圳市场压力更为突出，预计政策落地速度及力度或大于北京和上海。从政策措施来看，需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。 （1）优化“认房认贷”政策，降低首付比例，下调贷款利率加点数 当前一线城市认房又认贷政策仍较为严格，北京、上海二套房首付比例较高，严重限制了换房群体的合理住房需求，政策有望调整予以支持。近日倪虹部长在企业座谈会上明确提出个人住房贷款“认房不用认贷”，预计一线城市也有望调整相关政策，但由于北京、上海需求旺盛，优化方式或通过一区一策等方式推进。若认房又认贷政策优化，对于外地有过贷款记录本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求释放。 同时，当前多数城市已调整首套房贷利率至 LPR-20BP，超 40 城已低于 4%。而北京首套商贷利率仍为 5 年期以上 LPR+55 个基点，上海为 5 年期以上 LPR+35 个基点，二套房商贷利率为 5 年期以上 LPR+105个基点，首套二套房贷利率加点数均存在下调空间。 一线城市现行限贷政策 政策类型 北京 上海 广州 深圳 限贷政策 认房 情况 认房范围 全市 认贷情况 认贷范围 全国 认贷判定 首套 家庭全国无贷款记录且家庭当地无房 二套 全国有贷款记录（住房贷款，含公积金，购买商业类项目不计算），包含已结清和未结清贷款记录 1 笔； 全国无贷款记录，当地有 1 套住房； 拒贷 全国未还清贷款记录≥2 笔或当地有 2 套住房 商业贷款 首付比例 首套 政策性住房（含共有产权房）30% 普通住宅 35% 非普通住宅 40% 普通住宅 35% 非普通住宅 40% 普通住宅及非普通住宅 30% 普通住宅及非普通住宅