公募REITs（5月）月报：REITs市场定价显著下行，估值修复仍需信心加持

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 王嵩 SAC 执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话：010-81152629 相关研究 [Table_OtherReport]  关于公募 REITs 加速下跌的一些思考  公募 REITs 2023 年一季报点评：高速公路板块修复弹性得以兑现，产业园区业绩仍承压  公募 REITs（1 月）月报：多省市推动REITs 试点，春节后板块行情复苏 核心观点 [Table_Summary]  政策及市场动态：上海和深圳证券交易所对外发布 REITs 审核关注事项指引，修订版指引进一步提高了业务制度化、规范化和透明化要求，细化了业务参与机构、评估和现金流要求，规范产品设计要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度。  REITs 市场概况：公募 REITs 新发上市节奏较缓，一级认购降温；首批公募 REITs 扩募完成发行，未来我国公募 REITs 市场“首发+扩募”的发行方式将逐步形成常态化；截至 6 月 13 日共计 21 只公募 REITs 完成了 2022 年全年的现金分红，多数 REITs 实际分配比例在 95%以上，彰显其高比例分红属性。  REITs 市场量价表现：REITs 二级市场表现加速下探，5 月中证 REITs指数单月跌幅为-5.3%，年内累计跌幅为-14.6%，市场对于公募 REITs 二级市场定价仍存在较大分歧；REITs 市场交投情绪陷入冰点，5 月日均换手率为 0.66%，环比 4 月下降 0.41 个百分点，且相较于 2022 年全年平均的 1.47%降幅明显。  REITs 估值及收益率：当前在市场急速下跌后并不能完全断定 REITs 已处于低估状态，上市初期估值的高点位也意味着市场必将经历一段合理的估值消化过程，未来仍有待于我国公募 REITs 估值体系的逐步优化。预期现金分派率方面，多数产权类 REITs 分派率在 3.4%-4.2%之间，经营权类 REITs 分派率多高于 10%。  投资建议：公募 REITs 板块行情在近期加速下跌，各类型估值整体回落，交投活跃度同样有所下降，市场流动性匮乏、投资者行为趋同以及底层资产运营仍承压等诸多因素强化了市场悲观预期。展望后续投资机会，我们认为市场超跌后，当前个体估值水平已趋于理性，REITs 作为长期资产的配置价值已然显现，同时近期基金管理人和原始权益人集中启动基金份额增持预案释放积极信号，首批 REITs 扩募的完成发行也预示着市场扩容环节的完善。往后来看，短期仍需关注各类型 REITs 二季度业绩的修复情况，此外需持续观察政策优化及市场供给节奏的变化。我们建议关注在市场充分定价后，部分未能反映其经营优势及稀缺性的REITs 存在的估值修复预期；此外继续从基本面修复的逻辑出发，并参考当前估值水平及分红率布局相应投资机会。  风险提示：相关政策法规出台及实施进展不及预期的风险；年化后数据未考虑季节因素所造成的预测偏差风险；项目经营指标预测存在偏差的风险；REITs 市场扩募及资产扩容进度低于预期；项目运营收入和盈利水平不及预期；REITs 基金价格伴随市场流动性波动等风险。 [Table_Title] REITs 市场定价显著下行，估值修复仍需信心加持 [Table_ReportDate] 公募 REITs（5 月）月报 | 2023.06.14 REITs 研究报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 目录 1 政策及市场动态 ............................................................................................................................................................... 1 2 REITs 市场概况 ............................................................................................................................................................... 3 2.1 新发上市节奏较缓，一级认购降温 ................................................................................................................... 3 2.2 首批公募 REITs 扩募完成发行 .......................................................................................................................... 5 2.3 完成高比例分红兑现收益 ................................................................................................................................... 6 3 REITs 市场量价表现 ....................................................................................................................................................... 8 3.1 REITs 二级市场表现加速下探 ......................................................................................................................... 8 3.2 REITs 市场交投情绪陷入冰点 ....................................................................................................................... 10 4 REITs 估值及收益率 ..................................................................................................................................................... 12 5 投资建议 ............