房地产行业简评报告：单月融资规模创新低，碧桂园融资年内破冰

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房企销售月报：百强销售持续回落，高信用房企优势明显  房企融资月报：信用债单月发行增速转负，国央企占比持续提升  房地产行业周报：新房二手房环比走弱，首套二套利差持续扩大 核心观点 [Table_Summary] [Table_Summary] ⚫ 单月融资规模创新低，偿债压力有所缓解。融资发行端来看，23 年5 月单月境内债融资额（行业口径）为 267 亿元，单月同比-30.6%；境外债融资额为 37.3 亿元，单月同比-35.5%；信托融资额为 63.3亿元，单月同比-33.9%。5 月单月融资规模创 19 年以来的新低，房企整体融资环境依旧不容乐观。偿还端来看，6 至 8 月境内外债总偿还金额分别为 576.4、741.3、514.6 亿元，偿债压力有所下降。净融资端，5 月单月房地产行业净融资额为-133.2 亿元，环比少减83.9 亿元。23 年 1-5M 累计净融资额-645.8 亿元。尽管偿债压力有所缓解，融资端缩量导致行业整体融资现金流仍处于净流出状态。 ⚫ 融资成本创半年新低，地方国企占比持续攀升。23 年 5 月单月境内债融资总额（房企统计口径）237.2 亿元，加权平均融资成本 3.21%，较上月变动-0.35%。分类来看，公司债、中票和短融融资额分别为89.4 亿元、92 亿元和 35.5 亿元。公司债、中票和短融的融资成本分别为 3.29%（较近半年变动-0.58%）、3.63%（较近半年变动-0.25%）和 2.22%（较近半年变动-0.74%）。整体融资成本创半年新低，公司债和短融下降幅度较大。 ⚫ 高信用房企信用优势明显，碧桂园融资年内破冰。重点房企单月融资来看，23 年 M5 我们统计的强信用房企新增融资 116.4 亿元，融资最多的三家强信用房企为保利、招商、万科，分别发行 35.35、26、20 亿元；中信用房企新增融资 17 亿元。累计融资来看，23M1-5 高信用房企新增融资 768.6 亿元，融资最多的三家强信用房企为金融街、首开、保利，分别发行 163.7、133、109.64 亿元；中信用房企新增融资 29 亿元，仅美的置业于 4 月融资 12 亿元，碧桂园于5 月融资 17 亿元。国央企凭借信用优势，融资成本普遍较低。23M1-5 招商、保利、华润融资成本低于 3%，较 22 年进一步下降。 ⚫ 投资建议：基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。 ⚫ 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 ⚫ 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 -0.2-0.100.10.214-Jun25-Aug5-Nov16-Jan29-Mar9-Jun房地产沪深300 [Table_Title] 单月融资规模创新低，碧桂园融资年内破冰 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2023.06.14 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 单月融资规模创新低，偿债压力有所缓解 融资发行端来看，23 年 5 月单月境内债融资额（行业口径）为 267 亿元，单月同比-30.6%；境外债融资额为 37.3 亿元，单月同比-35.5%；信托融资额为 63.3 亿元，单月同比-33.9%。5 月单月融资规模创 19 年以来的新低，房企整体融资环境依旧不容乐观。 图 1 行业境内债、境外债及信托发行额 05001,0001,5002,0002,5003,000境内债发行（亿元）境外债发行（亿元）信托发行（亿元） 资料来源：wind，首创证券 图 2 行业境内债、境外债及信托发行额单月同比 -100%-50%0%50%100%150%200%境内债单月同比境外债单月同比信托单月同比 资料来源：wind，首创证券 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 月均（累计）融资数据来看，23 年 1-5M 房地产行业境内债月均发行额478.6 亿元，同比 3.8%；境外债月均发行额 62.5 亿元（剔除华夏幸福债务重组 340 亿元发行额），同比-52.1%；信托发行额 62 亿元，同比-48.8%，境外债及信托发行规模连续三年大幅缩降。 图 3：行业境内债月均发行额及同比 图 4：行业境外债月均发行额及同比 469 573 534 461 479 -30%0%30%3004005006001920212223年1-5M境内债月均发行额(亿元)同比 468 400 266 131 62 -60%-30%0%30%60%01002003004005006001920212223年1-5M境外债月均发行(亿元)同比 资料来源：wind，首创证券 资料来源：wind，首创证券 图 5：行业信托月均发行额及同比 图 6：行业累计融资额 830 767 502 121 62 -90%-60%-30%0%30%01002003004005006007008009001920212223年1-5M信托月均发行(亿元)同比 5426 5001 279 -1016 -646 (2,000)(1,000)01,0002,0003,0004,0005,0006,0001920212223年1-5M累计净融资额（亿元） 资料来源：wind，首创证券 资料来源：wind，首创证券 偿还端来看，6 至 8 月境内外债总偿还金额分别为 576.4、741.3、514.6亿元，偿债压力有所下降。净融资端，5 月单月房地产行业净融资额为-133.2 亿元，环比少减 83.9 亿元。23 年 1-5M 累计净融资额-645.8 亿元。尽管