房地产行业研究报告：五月销售增速下滑，期待更多支持政策出台

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 五月销售增速下滑，期待更多支持政策出台 报告内容 内房五月销售增速下滑。百强房企首五月全口径销售总额约 28,548 亿元，同比上升8.2%；权益销售总额 20,136 亿元，同比上升 9.0%；操盘口径销售 25,353 亿元，同比上升 9.1%。累计销售同比增速放缓，五月销售同比增速只有 5.8%，比三、四月的 28.7%及 30.4%有所下降，五月销售环比亦下降 14.5%。整体而言，凭着去年3-5 月疫控所造成的低甚数红利经已完结，从趋势来看，自三月高峰过后，四、五月销售环比都持续下降，反映购房需求并不旺盛，地产行业依然处于弱复苏阶段。此外，首五月，销售面积（操盘口径）累计同比下降 6.9%，销售金额上升但销量下降，反映销售结构向高能级城市和高端产品的倾斜。 房企两极化依然持续。主流房企中销售表现较佳的房企包括越秀、华发、中铁建、华润、招蛇、建发、中海等累计销售同比增幅在 50%以上，主要以国企为主。民企以滨江、龙湖、美的表现较为优秀，同比增长分别为 78.3%、32.4%及 11.1%，高于百强平均增速。其他主流民企，如旭辉、碧桂园、新城、融创等，同比跌幅仍然在 20%以上，而且跌幅有所扩大。房企投资方面，百强首五月累积投资额约 5,129亿元，同比下降 3.6%，国企投资估算约占 70%。其中，投资排名以金额计算，靠前的主流房企包括华润、万科、建发、招蛇、滨江、保利、绿城、中铁建、越秀等，依然以国企为主。 需求依然疲弱。上周五市场传闻将出台一系列措施以支持房地产市场，如降低首付、交易佣金等，并因城施策地放宽限购。此外，市场亦有传闻阶段性放宽针对地产企业的「三道红线」考核，将阶段性上调房企负债年度增速上限，对绿档房企不设年度负债增速上限，且绿档企业拿地可以用保函代替保证金。虽然消息传出后，板块行情一道上升，但我们认为现时政策的实质帮助不大。从去年开始，各地已推出多项刺激楼市政策，不过效果有限，销售复苏依然疲弱。从居民户中长期贷款情况来看，三月（同比）大幅多增后，四月又出现负增长，整体需求仍然较弱。期待更多行业支持政策出台，尤其针对高能级城市调控放松、去库存、刺激需求的政策，以带动销售复苏。 成交有所萎缩。根据同花顺金融统计数据，截至 5 月，30 大中城市的商品房累计成交套数及面积约 67.1 万套及 6,805 万平米，同比上升 46.2%及 37.5%。五月单月平均每周成交套数及面积为 28,379 套，比三、四月周平均值下降 19.6%及 18.7%，成交大幅下降。房价走势方面，综合 70 大中城市，四月一、二及三线城市新房价格环比变动为 0.4%、0.4%及 0.2%；二手房价环比变动分别为 0.2%、0.0%及 0.0%。一线城市价格相对较强韧，低能级线城市仍然较弱。建议继续关注土储在高能级城市的大型国企发展商如中海、华润等。 风险提示：i) 地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2023 年 6 月 6 日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 中國海外 (688.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.101.201.3011-2212-2201-2302-2303-2304-2305-23地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.101.201.3011-2212-2201-2302-2303-2304-2305-23物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12 年结 代码 股价 目标价 评级 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 31.50 不適用 未評級 7.6 7.0 6.4 0.79 0.77 0.71 4.9% 5.1% 5.6% 中國海外 688.HK 16.78 不適用 未評級 7.2 5.2 4.8 0.47 0.44 0.41 7.6% 5.5% 6.0% 中海物业 2669.HK 7.91 11.00 买入 18.6 14.5 11.5 6.54 4.72 3.57 1.7% 2.1% 2.6% 华润万象 1209.HK 37.75 不適用 未評級 35.5 26.9 21.2 5.49 4.51 3.90 1.3% 1.5% 1.9% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 1：50 大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图 2：50 大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2023 年 2022 年 同比 排名 1-5 月 1-5 月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 1,956 1,592 22.9% 2 万科地产 1,659 1,673 -0.9% 3 中海地产 1,463 965 51.6% 4 华润置地 1,435 813 76.5% 5 碧桂园 1,399 2,012 -30.5% 6 招商蛇口 1,370 777 76.3% 7 绿城中国 827 591 40.1% 8 龙湖集团 822 621 32.4% 9 滨江集团 802 450 78.3% 10 建发房产 776 464 67.4% 11 中国金茂 728 509 43.0% 12 金地集团 724 722 0.2% 13 越秀地产 695 346 100.9% 14 华发股份 650 350 85.8% 15 绿地控股 476 497 -4.3% 16 融创中国 449 986 -54.5% 17 中国铁建 448 253 77.6% 18 旭辉集团 365 496 -26.5% 19 新城控股 358 515 -30.5% 20 美的置业 354 319 11.1% 21 卓越集团 350 250 40.0% 22 中国恒大 340 174 94.8% 23 保利置业 332 110 201.8% 24 中交房地产 310 188 65.1% 25 联发集团 298 175 70.3% 26 首开股份 297 337 -11.9% 27 远洋集团 286 294 -2.7% 28 象屿地产 273 缺数据 29 国贸地产 264 101 160.7% 30 电建地产 258 167 54.8% 31 路劲集团 250 205 22.0% 32 世茂