全市场物业行业中报解析：概览物业三市场，发掘三板五金花

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■行业概览：行业增速维持高水平，三板物业估值有待提升：我们放眼物业全市场，首先概述板块业绩，其次解析业绩向上及增幅回落的原因，最后板块落脚估值水平，从而对全市场物业中报进行概括性总结。 物业板块业绩如何？增速上，2018 年物业板块中报整体表现略逊色于以往，但在市场业绩整体走弱的情况下仍交出不错答卷。新三板物业企业营收增长 26.03%，净利润增长 33.57%，整体处于较高增长；港股龙头物业企业营收及净利润增速节节攀升，分别增长51.82%、83.02%；A 股中南都物业营收增长率达 24.92%，净利润增长率达 18.91%，相对回落。盈利能力上，2018H1 新三板平均毛利率 19.74%、较为稳定，港股平均毛利率 30.01%、稳步上升，行业内龙头盈利能力改善。结构上，板块业绩向上动力何在？体量上看，新三板及港股物业企业，营收及净利润整体上移；港股中物业企业上移趋势更加明显。中值上看，新三板物业板块内部，中型物业企业业绩高速增长，板块营收及净利润中位数增速分别达 44.8%和 43.38%、高于整体，表明中型企业是本次物业板块整体向好的驱动力量。港股物业板块内部，这一趋势在营收增速上更为明显。增速上看，新三板物业企业净利润增速回落，源于高增长公司数量减少，净利润同比增长一倍以上公司数量减少约 10%（5 家）；港股物业板块企业增势相对稳健，高营收增速公司出现。板块估值如何？板块整体 PE13X-19X，尚有挖掘必要和可能：估值端，可比口径下，新三板物业板块估值介于 13X-19X 之间，港股估值在 25X-34X 之间，A 股南都物业 2018H1 估值为 42.48X，三个板块估值水平差距较大。三板物业市场未来空间尚有挖掘的可能性和必要性。■细看市场标的：3 句话总结 A&H 股，5 标的掘金新三板：截至 2018年 9 月 1 日，有 8 家港股物业企业、1 家 A 股物业企业披露中报。我们简要列出其财务数据，并用三句话简要解读中报情况。新三板优质物业企业有保利物业（871893.OC）、美的物业（839955.OC）、第一物业（837498.OC）、开元物业（831971.OC）、一卡通（834858.OC）。 ■风险提示：物业行业发展不及预期。Table_Tit le 2018 年 09 月 05 日 全市场物业中报解析：概览物业三市场，发掘三板五金花 Table_BaseI nfo 新三板主题报告 证券研究报告 诸海滨 分析师SAC 执业证书编号：S1450511020005 zhuhb@essence.com.cn 021-35082086 Tabl e_Report相关报告 圣泉集团—光刻胶用线性酚醛树脂打破国外垄断，未来产品替代可期 2018-09-03 教育真成长 TOP10：沙里淘金，定格龙头 2018-09-03 新三板日报（ IPO 撤单潮下撤单潮下机构投资谨慎 行业洗牌加速） 2018-09-03 环保公司专题分析之半年报系列（4） 2018-09-03 化工企业专题分析之半年报系列（3） 2018-09-03 2 新三板主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 行业概览：行业增速维持高水平，三板物业估值有待提升 .................................................. 4 1.1. 物业板块业绩如何？ ................................................................................................. 4 1.1.1. 增速稳中见缓：新三板物业企业增速稳中有降，港股业绩增速节节高 ............... 4 1.1.2. 盈利能力趋稳：新三板平均毛利率 19.74%，港股平均毛利率 30.01% .............. 5 1.2. 结构上，板块业绩向上动力何在？ ............................................................................ 5 1.2.1. 看体量：营收及净利润整体上移 ....................................................................... 5 1.2.2. 看中值：中型企业是三板、港股物业板块业绩向上中坚力量 ............................. 6 1.2.3. 看增速：高增长公司数量减少，引致三板物业净利润增速回落 ......................... 7 1.3. 板块估值如何？：板块整体 PE13X-19X，尚有挖掘必要和可能................................. 8 2. 细看市场标的：3 句话总结 A&H 股，5 标的掘金新三板..................................................... 9 2.1. 他山之石：港股及 A 股物业企业中报简要解读 .......................................................... 9 2.2. 回归三板：“智慧+”“互联网+”落地，多元业务造盈利点....................................... 10 2.2.1. 保利物业：全方位延伸社区增值服务，并购拓展+政企合作等拓展市场份额 .... 10 2.2.2. 美的物业：整合多方资源丰富社区服务，“互联网+”增值业务打造利润增长点11 2.2.3. 第一物业：以“绿色科技”理念深耕物业管理行业，业绩稳步增长 ................ 12 2.2.4. 开元物业：围绕“系统升级和智慧社区建设”，进一步加大技术应用力度........ 13 2.2.5. 一卡通：以精准高效的基础物业服务为核心，兼顾多元化经营 ....................... 14 图表目录 图 1：2015-2018H1 新三板物业公司营收合计 ........................................................................ 4 图 2：2015-2018H1 新三板物业公司归母净利润合计 ............................................................. 4 图 3：2016-2018H1 新三板、A 股、H 股物业公司营收同比增长率（整体法） ....................... 4 图 4：2016-2018H1 新三板、A 股、H 股物业公司净利润同比增长率（整体法） .................... 4 图 5：2015-2018H1 新三板物业企业毛利率（整体法） ...............