房地产行业土地月报(1、2月)：总量缩，龙头缓

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.03.07 总量缩，龙头缓 ——土地月报（1、2 月） 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 前 2月百城整体土拍市场规模还在持续萎缩，其中二线城市表现较好；二线央国企土地投资强度高于龙头，新玩家建筑背景类公司仍在加强投资步伐。 摘要： [Table_Summary]  前 2月百城整体土拍市场规模还在持续萎缩，其中二线城市表现较好。2023 年前 2 月，全国 100 城住宅类用地总成交建面为 2953 万方，同比下降 20.5%，100 城住宅类用地总成交金额为 1291 亿元，同比下降 12.6%；其中分能级来看，一线、二线、三线住宅类用地成交建面同比分别为-67.0%、-39.5%、-8.8%，一线、二线、三线住宅类用地成交金额同比分别为-72.5%、72.1%、-13.6%，一线、二线、三线成交楼面均价环比 2022 年 12 月份分别为 14%、33%、-28%。  前 2月百强企业整体土地投资强度依然在下降，央国企、城投依然是拿地主力，新玩家建筑背景类公司仍在加强投资步伐。2023 年前 2月，百强企业拿地金额为 1358 亿元，同比下滑 19.7%，百强企业拿地建面为 2694 万方，同比下滑 13.7%；其中新增货值排名前五的房企分别为华润、建发、越秀、中建国际和绿城，从数据上看到建筑企业类新玩家拿地强度在加大，像中建国际、中国铁建等以新增 101 亿元、68 亿元冲到货值排行榜第四、第十。  二线央国企土地投资强度高于一线，龙头房企拿地偏谨慎。前2月，越秀、中国铁建、中建国际、国贸地产、建发等新增货值同比超过70%，而保利、华润、绿城、滨江新增货值同比是负增长，于此同时需要注意的是，万科、龙湖、中海、金地等集中供地常客前两月仍未有斩获。  放宽全年供地批次数量的限制，预计 2023 年拿地将企稳。2023年自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过 3 次”，有利于缓解房企拿地资金压力，以及降低同批次地块入市的竞争强度。目前来看二线城市将率先复苏，且复苏的逻辑也将有别于以往任何一轮周期，选择仍在布局中长期的优质房企。从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国，而招商蛇口重点布局华东，一线龙头将迎来困境反转，因此推荐招商蛇口等；也继续推荐具有成长性的二线央国企，受益建发股份等。最后推荐持有核心资产、并谋求新经济发展的企业，中新集团。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《特色估值，“假设”重塑》 2023.03.05 房地产《销售改善大超预期》 2023.03.01 房地产《一线超二线，园区为最佳》 2023.02.26 房地产《车位，解密库存》 2023.02.21 房地产《预期加强，结构小阳春》 2023.02.19 行业月报 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 3.6 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 16.45 1.94 2.27 8.5 7.2 1,823 116 -10% 增持 600048.SH 保利发展 14.76 2.29 2.23 6.4 6.6 1,767 120 -2% 增持 001979.SZ 招商蛇口 14.70 1.16 1.40 12.7 10.5 1,138 77 16% 增持 600383.SH 金地集团 9.29 2.08 2.24 4.5 4.1 419 45 -9% 增持 601512.SH 中新集团 10.25 1.02 1.18 10.0 8.7 154 15 28% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.00 0.97 1.07 10.3 9.3 311 31 13% 增持 000961.SZ 中南建设 2.24 -0.89 0.34 -2.5 6.6 86 38 2% 增持 000402.SZ 金融街 5.28 0.55 0.60 9.6 8.8 158 30 1% 增持 1109.HK 华润置地 33.06 4.54 5.02 7.3 6.6 2,352 71 5% 增持 0688.HK 中国海外发展 18.23 3.67 3.83 5.0 4.8 1,990 109 0% 增持 0960.HK 龙湖集团 21.88 4.05 4.14 5.4 5.3 1,384 63 2% 增持 2007.HK 碧桂园 2.24 1.22 1.18 1.8 1.9 617 276 -5% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.81 0.92 0.78 0.9 1.0 84 104 -16% 增持 1918.HK 融创中国 4.03 0.83 1.05 4.9 3.8 219 54 0% 增持 0817.HK 中国金茂 1.43 0.37 0.43 3.9 3.3 189 133 -4% 增持 3900.HK 绿城中国 10.14 1.31 1.97 7.7 5.1 256 25 1% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅