宏观专题报告：近期房地产市场形势及调控政策

敬请参阅最后一页免责声明 -1- 证券研究报告 2018 年 8 月 19 日 宏观经济 近期房地产市场形势及调控政策 宏观专题 潘向东（首席经济学家） 刘娟秀（首席宏观分析师） 陈韵阳（联系人） 证书编号：S0280517100001 liujuanxiu@xsdzq.cn 证书编号：S0280517070002 chenyunyang@xsdzq.cn 证书编号：S0280118040020 7 月 31 日召开的中央政治局会议提出坚决遏制房价上涨，措辞之严厉历史之最。今年以来全国楼市调控密集程度胜于往年，但三四线城市房价同比涨幅依然坚挺，年初以来同比涨幅比较稳定的一二线城市房价自 6 月以来也出现了抬头，且同比涨幅在 7 月达到了今年以来最高。此外，上半年房地产市场依然火爆且分化严重，主要体现在土地成交、商品房销售、房地产投资、市场乱象等方面。从政策层面来看，坚守稳增长和防风险两条底线，即放松基建和货币政策来保证稳增长的前提是房地产市场必须收紧。 年初以来这轮房地产调控政策可谓是推陈出新，除了传统的“四限”外，多地出现摇号、抢人等政策，同时也衍生出来一些乱象，此外，也有一些创新政策出台，比如限制企业购房、限制房地产企业外债、设臵房价涨停板等。整体来看，政策的本意都是促进房地产市场健康发展，只是，实际结果有不如人意的地方。政治局会议提出坚决遏制房价上涨，其态度之坚决史无前例，会议结束后不久，沈阳、深圳等地相继发布调控新政，住建部也提出加快制定住房发展规划并对楼市调控不力的城市坚决问责。 从房价上涨的原因来看当前阶段实现坚决遏制房价上涨目标的几个关键点：制度与供需平衡（根源）、房价上涨预期（长期）、加强调控（短期）。一个可能途径在于：短期进一步严控房地产市场，暂时抑制需求，而同时房地产市场流动性显著降低，避免大量抛售住房的情况；要长期解决房价上涨问题，需要建立房地产长效机制以及配套的制度安排，打破房市刚兑的预期。从具体操作层面来看，至少有如下针对性措施：1）改变房地产市场的现状，需要落实“房子是用来住的”理念； 2）改变当前土地拍卖制度，降低土地拍卖的比重； 3）加大租赁房的建设。 结合当前经济形势，还有两点因素需要考虑：其一，货币政策边际宽松下，资金是否会从无风险资产进入房地产；其二，以下两种情况发生时，房地产调控存在边际放松的可能性：1）通过拉动基建投资来稳增长的效果不及预期。2）房价持续下跌。从 2014-2015 年房价下跌期间来看，当房价连续下跌 6 个月时，调控面临放松可能。 对于未来房价走势，可能表现为整体降温、局部分化。对于政策展望，现阶段提出的坚决遏制房价上涨可以理解为引导预期，让房子回归居住属性，释放全面抑制投机性需求的信号。操作层面上，加强调控，尽快弥补房地产市场存在的漏洞。但是，房价非理性上涨的根源也在于制度安排下房地产供需错配，短期调控再严，也只能暂时抑制房地产泡沫，终究不是出路，需要利用调控腾出的时间来加快建立房地产长效机制以及合理的制度安排，引导房地产供需匹配的同时消化债务。 一旦房价不再绑架中国经济，那么整个中国经济的结构性矛盾也将得到缓解。目前困扰中国经济的“死结”也就慢慢解开，央行的总量货币政策也将发挥其宏观调控的应有作用。可以考虑加快城镇化进程来启动我国的内需市场。毕竟我国目前才 50%多的城镇化率，14 亿人口才 3 亿多的中产阶级，庞大的内需市场足以支撑我国经济再次高速发展。但要启动这一市场，需要进一步打破一些制约城乡“一体化”的体制性障碍。  风险提示：调控政策超预期；经济下行超预期 相关报告 宏观报告：棚改货币化的背景、影响及展望 2018-6-30 宏观报告：信托资金向房地产倾斜——宏观经济周度观察第 46 期 2018-6-25 宏观报告：12 月份 70 个城市中 57 个城市房价环比上涨——宏观经济周度观察第 25 期 2018-1-24 1 2018-8-19 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 遏制房价上涨的背景和原因 ........................................................................................................................................... 3 2、 本轮主要的房地产调控政策 ........................................................................................................................................... 8 3、 本轮房价上涨的原因 ..................................................................................................................................................... 10 4、 遏制房价上涨的几个关键点 ......................................................................................................................................... 10 5、 展望 ................................................................................................................................................................................ 14 5.1、 房价展望：整体降温，局部分化 ..................................................................................................................... 14 5.2、 政策展望：调控不是最终目的 ......................................................................................................................... 15 图表目录 图 1： 三线城市房价涨幅依然坚挺，各线城市房价涨幅出现抬头 .................................................................................. 3 图 2： 部分二线城市房价同比涨幅居高不下 .....................................