华东 H1 2018 上海物业市场回顾与展望

稳健基本面下 上海物业市场稳中向好 在稳健基本面的推动下，2018 年上半年上海物业市场走势良好。写字楼、零售及物流市场净吸纳量继续保持扩张态势，空置率持续走低。商务园区市场租金表现抢眼，2018 年第二季度租金环比增长率录得 2017 年第二季度来最大增幅。 投资市场方面，上海市政府宣布要将上海打造成国际消费城市，受此利好影响，零售物业受到了投资者极大的关注，并于 2018 年上半年共录得七宗整售交易。与此同时，写字楼物业继续受到投资者的追捧，大宗交易交投活跃。人民币基金和外商投资机构投资热情保持高涨，不断寻找能带来租金价值提升的增值型物业。 我们预测 2018 年下半年表现如下: 1. 写字楼市场方面，位于中央商务区持续的新增供应将推动空置率小幅上升然而在金融、专业服务、贸易、TMT 及联合办公行业租赁需求不断扩张的带动下，平均租金仍将温和上涨。 2. 商务园区市场持续稳定的需求以及有限的新增供应将继续支撑租金的增长，从而推动整体空置率的不断下行。 3. 零售物业市场空置率将小幅上升，同时由于大量新增供应位于次中心区域，其低于全市平均的租金水平将促使平均租金小幅下降。 4. 物流市场方面，由于未来部分新增供应有企业落户的要求，故需要更多的去化周期，受此影响，空置率将小幅上升。与此同时，在电子商务和第三方物流强劲需求的驱动下，租金将继续保持增长态势。 对于开发商和投资者来说，我们建议如下： ➢ 随着科技行业的发展以及基础设施的不断完善，商务园区凭借其稳定的租金及资产价值表现，将成为投资者重点关注的资产类型； ➢ 在强劲的基本面表现下，核心区优质零售物业将继续受到投资者的追捧； ➢ 位于浦东和次中心区域（如杨浦和新静安）的增值型写字楼项目将持续受到投资者的关注； ➢ 有限的可交易资产将继续促使投资者不断关注上海周边城市的物流仓储物业，例如南通、常州、无锡和常熟。 对租户来说，我们建议如下： ➢ 考虑到未来市场环境的变动，灵活办公是一个不错的选择； ➢ 未来三至五年内，关注前滩-世博、北滨江等板块的新增写字楼供应，作为扩租或提升办公环境的选项。 图表一：2018 年下半年上海物业市场预测（环比上半年） 物业类型 租金 空置率 甲级写字楼* 0.6% 1.5pps 商务园区 2.8% 1.0pps 零售 3.5% 5.2pps 物流 3.1% 2.0pps 数据来源：高力国际研究部, *甲级写字楼指的是中央商务区甲级写字楼 经济基本面保持稳健 2018 年上半年央行定向下调了三次存款准备金率，累计下调 200 个基点，表明了中央稳健宽松的货币政策立场。在流动性适度宽松的背景下，2018 年上半年上海经济运行总体稳中向好。上半年全市国内生产总值（GDP）同比 高力展望 上海 | 2018 年上半年物业市场回顾与展望 2018 年 7 月 26 日 增长 6.9%，至人民币 1.56 万亿元（2400 亿美元），增速与 2017 年全年保持一致。2018 年上半年上海第三产业增加值增速超越全市 GDP，同比增长为 7.4%，占全市GDP 的比重达 69.2%。第三产业的稳定增长有力地支撑了上海写字楼和商务园区市场的租赁需求。 2018 年上半年上海社会消费品零售总额同比增长 7.7%，较同期国内 GDP 增速快 0.8 个百分点。其中，网络零售额占比 11.4%。同期，人均可支配收入同比增长 7.4%，至人民币 34,352 元（5,205 亿美元）。社会消费品零售的稳定表现对零售物业及物流市场的发展具有积极的作用。 零售物业大宗交易活跃 写字楼仍受市场追捧 2018 年上半年上海投资物业市场交投活跃。期间共录得33 宗整售交易，累计成交金额为人民币 449 亿元（68 亿美元）。写字楼物业依旧是市场交投的重心，其大宗交易金额占全市总量的 40%。内资人民币基金和外商投资机构不断寻找能产生稳定现金流的项目。此外，4 月上海市政府还出台了关于打造国际消费城市的愿景目标，将有助于提升现有业态组合及购物体验度。受此利好影响，2018年第二季度零售物业受到了投资者极大地关注，季内共录得五宗整售交易。 甲级写字楼：稳健需求推动空置率下降 2018 年上半年，上海核心区甲级写字楼市场有三个新项目交付入市，合计建筑面积约 25.3 万平方米（272 万平方英尺）。上海核心区甲级写字楼总存量由此半年环比和同比分别增长 3.6%和 8.7%，至约 727 万平方米（7,830万平方英尺）。 图表二： 2018 年上半年上海核心区甲级写字楼新增供应项目 项目名称 区域 写字楼供应面积 (平方米) 博华广场 静安 127,349 富汇大厦 陆家嘴 46,200 陆家嘴金融中心 陆家嘴 48,000 数据来源：高力国际研究部 稳健的经济增长为上海优质写字楼市场提供了稳固的需求基础，上半年核心区净吸纳量达 45.6 万平方米（491 万平方英尺），同比增长 18.4%。金融、专业服务、贸易、TMT 以及灵活办公为主要需求来源。其中领先的的灵活办公持续在甲级写字楼中扩张，上半年的净吸纳量约占核心区整体的 17.5%。 在稳健需求的助推下，上半年核心区平均空置率环比大幅下降 3.3 个百分点，但强劲的净吸纳量推动平均租金环比增长 1.3%，至人民币 10.36 元（1.56 美元）每天每平方米。 次中心区市场方面，2018 年上半年共有七个项目交付入市。这些项目为上海次中心甲级写字楼市场带来合计 35.4万平方米（381 万平方英尺）的新增供应，并使总存量环比或同比推升 8.4%与 27.0%至 455 万平方米（4,900 万平方英尺）。需求方面，上半年净吸纳量录得 37.2 万平方米（400 万平方英尺），虽环比下跌 14.9%但同比大幅增长 77.6%。次中心区上半年整体空置率由此环比或同比分别下降 2.4 或 2.0 个百分点至 23.9%。 CBD 区域 空置率 环比 同比 租金 (人民币元每平方米每天) 环比 同比 全市 10.6% 3.3 pps 2.3 pps 10.36 1.3% 0.1% 浦西 9.3% 4.9 pps 2.9 pps 9.46 3.2% 1.6% 浦东 12.3% 0.9 pps 1.3 pps 11.66 1.1% 1.0% 图表三： 2018 年上半年上海中央商务区甲级写字楼空置率及租金表现（分区域） 数据来源：高力国际研究部 3 高力展望 | 2018 年 7 月 26 日 | 上海 | 2018 年上半年物业市场回顾与展望 | 高力国际 图表四： 2018 年上半年上海次中心甲级写字楼新增供应项目 项目名称 区域 写字楼供应面积 (平方米) 科创国际 T1 杨浦 28,929 君庭广场 杨浦 24,120 丰树商业城 F,G,H 栋 闵行 101,963 东航滨江 徐汇滨江 62,000 置汇旭辉广场 浦东 26,317 上海世茂大厦 浦东 24,000 晶耀前滩 5 号楼 前滩 41,390 数据来源：高力国际研究部 平均租金环比或同比分别上涨 5.0%或 4.4%至人民币 6.66元（1.00 美元）每天每平方米，反映了区域中商务氛围