房地产：行业规模回落至13万亿，累计开发投资下降10%

上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2023 年 1 月 17 日 行业规模回落至 13 万亿，累计开发投资下降 10% 核心观点： 12 月，“翘尾”意料之中地并未出现，销售修复乏力，开发投资继续下行。 销售方面，单月销售环比上升虽然超过 40%，不过 12 月的成交水平仅与 3 月相当，且明显低于 6 月，同比降幅仍在30%左右的高位。1-12 月，商品房销售面积和销售金额分别为13.6 亿平米和 13.3 万亿元，同比分别下降 24.3%和 26.7%。 投资方面，单月新开工和施工同比降幅仍在 40%以上的高位，单月开发投资绝对水平仍不足 1 万亿元。1-12 月累计开发投资额为 13.3 万亿元，同比下降 10%，下拉固定资产投资2.5 个百分点，同时使得民间投资仅增长 0.9%。 到位资金总额为 14.9 万亿元，同比下降 25.9%，降幅较前几月略有扩大。分项来看，来自于销售端的降幅依旧最大, 定金及预收款、个人按揭贷款分别下降 33.3%和 26.5%。 相关研究： 《2021 年 12 月房地产行业月报：2021 年前高后低，行业新格局初现端倪》 《2021年12月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第 50 期）：销售与开发投资单月同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓（2021年 1-11 月）》 《月读数据（第 54 期）：单月销售额缩水近50%，累计房地产开发投资再度转负（2022 年1-4 月）》 《月读数据（第 55 期）：单月略修复不改整体疲软态势，累计房地产开发投资下降 4.0%（2022 年 1-5 月）》 《月读数据（第 56 期）：销售有所修复，投资依旧疲软，累计开发投资下降 5.4%（2022 年 1-6 月）》 《月读数据（第 57 期）：淡季中的淡季，销售投资全面疲软（2022 年 1-7 月）》 《月读数据（第 58 期）：低基数效应难掩市场低迷，累计开发投资降幅继续扩大（2022年 1-8 月）》 《月读数据（第 59 期）：销售和投资继续下行，前三季度行业状况始终未有改善（2022 年 1-9月）》 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、文婧（windaxia0799 微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、年末“翘尾”不明显，2022 年销售额回落至 13 万亿量级 12 月，商品房销售“翘尾”并不太明显，销售面积和销售额分别为 1.5 亿平米和 1.5 万亿元，环比 11 月上升超过 40%，不过从 2022 年月度来看 12 月的成交水平仅与 3 月相当，且明显低于 6 月，同比降幅略有收窄，不过仍在 30%左右的高位。 2022 年，商品房销售低迷几乎持续整年，商品房销售规模出现明显下降，商品房销售面积和销售金额分别为 13.6 亿平米和 13.3 万亿元，同比分别下降 24.3%和 26.7%。 展望 2023 年的市场销售，政策仍然是一个重要变量。近期，国家层面对于房地产行业的态度愈加积极，同时对于需求端方面的支持也更加明确。住建部最新会议中明确，要在“房住不炒”的基调下，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，稳住市场预期，与此前相比更加强调政策的精准和协调，同时更大力度的政策具体能够到何种程度，也值得期待。 总而言之，2023 年市场销售的恢复，既有赖于宏观经济环境的修复，也离不开政策的持续支持和引导。我们始终认为市场的修复是行业摆脱非良性循环的关键和首位，在市场信心持续低迷的背景下，政策端有必要更加果断地拿出更多实质性的政策工具。 图表：2021.02-2022.12 全国商品房单月销售面积及同比增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0123商品房单月销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2021.02-2022.12 全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.12 全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、累计开发投资同比下降 10%，下拉固定资产投资 2.5 个百分点 2.1 土地投资维持低迷，全年投资规模腰斩 12 月，土地投资维持低迷状态，单月土地购置面积和购置金额同比下降超过 50%，降幅仍然居高不下。由于土地投资全年一蹶不振，2022 年土地投资规模明显萎缩，1-12 月土地购置面积和购置金额处于腰斩状态，绝对数分别为 1 亿平米和 0.9 万亿元。 2022 年全年 22 城集中供地普遍也呈冷淡状态，多数城市缩量供应，供地计划完成率甚至低至三成，即便如此多数城市也越来越依赖地方平台托底，稳健的国央企和民企投资越来越审慎精准，而其他民企的投资意愿仍较弱。 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 图表：2021.02-2022.12 累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.12 累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2 累计开发投资额下降 10%，下拉固定资产投资 2.5 个百分点 12 月，单月新开工和施工依旧低迷，虽然我们看到同比降幅有所收窄，但是同比降幅仍在 40%以上的高位，因此绝对数来看仍处于较低的水平；竣工年底的翘尾比较明显，12 月单月竣工 3 亿平米，仅比 2021 年下行 6.6%。在此背景下，单月开发投资降幅也有所收窄，但是绝对水平仍不足 1 万亿元。 2022 年全年，开发投资持续处于下行状态，累计开发投资额为 13.3 万亿元，同比降幅已经逐步扩大至 10%。作为国民经济的重要支柱行业，房地产开发投资的下滑也深刻地影响-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05000100001500020000250002021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-