建发国际集团(01908.HK)国资成长企业，布局中高能级城市

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 建发国际集团（1908）公司深度报告 2023 年 01 月 13 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 首次覆盖 股票数据 [Table_StockInfo] 1 月 12 日收盘价（港元） 23.7052 周股价波动（港元） 10.74-26.30总股本（百万股） 1738总市值/流通市值（亿港元）412 相关研究 [Table_ReportInfo] 市场表现 [Table_QuoteInfo] 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 16.46 30.79 18.20 相对涨幅（%） 6.67 6.62 -10.61 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23154399 Email:zjm14937@haitong.com 国资成长企业，布局中高能级城市 [Table_Summary] 投资要点：  背靠国企，激励机制巩固核心竞争力。公司的控股股东建发房产背靠建发集团，是福建省最大国有企业，实际控制人为厦门市国资委，天然背景资源优势明显。建发国际不断建立和完善公司中长期激励约束机制，根据建发国际公司公告，公司董事会分别于 2021 年 3 月 31 日和 2022 年 11 月 2 日建议采纳激励计划。  房开业务：土储优化，布局中高能级城市。 1）区域性优势明显，高效益快回款。2022 年上半年，公司持续深耕重点城市，销售 TOP10 城市的权益签约金额合计人民币 299 亿元，约占权益签约总金额的 62.4%。其中，厦门单个城市贡献权益金额人民币 55 亿元，约占权益签约总金额的 11.49%。 2）区域聚焦，未来土地价值将持续释放。2022 年上半年，公司利用市场调整期优化土地布局，土储结构不断向核心城市收缩调整，一、二线拿地城市占比高达 90%，其中占比最高的城市为厦门，杭州和上海，拿地货值占比分别为 31%，15%和 14%。 3）土储成本合理，盈利空间可观。截至 2022 年 6 月 30 日，公司在中国境内项目的平均土地成本为 13447 元每平。我们结合项目周边新房和二手房的最新成交数据，预计项目的销售均价大约在 22614 元每平左右，项目净利润率区间大约在 7.1%-10.6%左右，项目平均净利润率为 8.7%。我们认为公司土储充沛，成本合理，可供未来 2-3 年发展需要；土储结构近年来不断向核心一、二线城市收缩调整，未来土地价值将进一步释放，项目净利润率符合预期且具有一定的盈利空间。  物管业务：协同发展，运营效率保持卓越。2022 年上半年，建发物业实现收入约人民币 9.97 亿元，较 2021 年同期增长 49.9%；实现净利润 1.33 亿元，较 2021 年同期增长 52.9%。我们认为公司拥有较为独立的物业项目渠道和外拓能力，能够自主承接物业项目，项目来源受关联公司影响较小。  投资建议。我们认为建发国际是较为优质的国资物业成长标的。我们预测公司 2023 年 EPS 为 2.65 元，给予公司 2023 年 8-10 倍 PE 估值，对应市值区间为 453-566 亿港元，对应合理价值区间为每股 26.07-32.59 港元。首次覆盖给予“优于大市”评级。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.81341 元人民币）风险提示： 1）疫情反复具有不确定性因素，对物业业务外拓开展有冲击；2）房地产行业新房总量增速具有缩量风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 42744 53442 65067 78193 93832 （+/-）YoY（%） 137.5% 25.0% 21.8% 20.2% 20.0% 净利润（百万元） 2238 3172 3836 4608 5653 （+/-）YoY（%） 31.4% 41.7% 20.9% 20.1% 22.7% 全面摊薄 EPS（元） 1.29 1.82 2.21 2.65 3.25 毛利率（%） 17.2 16.4% 16.5% 17.0% 17.0% 净资产收益率（%） 12.6 11.9% 11.9% 12.5% 13.3% 资料来源：公司年报（2020-2021），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 仅供内部参考，请勿外传 公司研究·建发国际集团（1908）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 - 目 录 1. 建发国际：背靠国企，激励机制巩固核心竞争力 ....................................................... 5 1.1 公司基本情况 .................................................................................................. 5 1.2 公司股东情况 .................................................................................................. 6 1.3 公司股权激励计划 ........................................................................................... 7 2. 房开业务：土储加速高能级城市具备 ......................................................................... 7 2.1 区域性优势明显，高效益快回款 ..................................................................... 7 2.2 区域聚焦，未来土地价值将持续释放 .............................................................. 8 2.3 土储成本合理，盈利空间可观 ......................................................................... 9 3. 产品力不断升级，物管业务协同发展 ....................................................................... 11 3.1 从“新中式”到“新现代