房地产行业研究报告：政策力度逐步加大，且看销售改善

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 政策力度逐步加大，且看销售改善 报告内容 国企销售仍然较佳。综合百强房企 2022 全年销售情况，全口径销售总额约 72,942 亿元，同比下跌 42.3%；权益销售总额约 51,119 亿元，同比下跌 42.4%；操盘口径销售 64,746 亿元，同比下跌 41.5%。其中，销售相对较佳的房企如越秀、建发、华发、滨江、华润、招蛇、中铁建、保利、绿城、保利、中海等累计销售（操盘口径）同比跌幅均小于或等于 20%，其中，越秀、建发销售情况在主流房企中最佳，累计销售额分别同比上升 8.7%及 1.0%。百强单月 12 销售（权益口径）环比上升23.7%，反映房企一如以往在年底冲经营业绩。然而 12 月销售同比跌幅为 30%，跌幅高于 11 月的 23.9%，主要受疫控放开初期对于整体经济活动的波动性所影响。环比增长较高的，如保利、华润、中海、招蛇、越秀、绿地等，环比升幅约 50-100%；同比升幅较佳（或跌幅较小）的，如保利、华润、中海、万科、招蛇、越秀、绿地、建发、绿城等，同比变动为-10%至 37%。整体而言，销售情况依然以国企较佳。 房企投资拿地依然较为审慎。根据克而瑞的数据显示，按 2022 全年投资价值计算，排名首 10 的房企是：保利、华润、中海、万科、滨江、招蛇、建发、绿城、越秀、华发。买地金额比去年大幅下降，TOP10 房企平均跌幅为 34.2%，百强房企整体投资额为 16,503 亿元，同比下跌 56.5%，跌幅比 1-11 月轻微改善 0.8 个百分点，整体而言没有明显改善，反映房企在销售情况回稳的路上，对于未来的不确定性仍然抱观望态度，尤其是民企。反映大量利好政策出台，但传导至销售，以至到投资买地还需要时间，尤其在能级较低的城市。民企资金链依然紧张，综合 2022 全年投资情况，民企买地总额约整体不足三份之一。根据统计局数据，土地成交价款在首 11个月为 7,590 亿元，同比下降 47.7%。主流房企投资意欲还是较低，以投城、国企买地为主。 购房意愿持续下跌。根据中国人民银行在全国 50 个城市进行了 2 万户城镇储户问卷调查，2022 年第四季收入感受指数为 43.8%，环比上季下降 3.2 个百分点、收入信心指数为 44.4%，环比下降 2.1 个百分点、就业感受指数为 33.1%，环比下降 2.3个百分点。倾向于「更多储蓄」的居民占 61.8%，环比上季增加 3.7 个百分点，在未来三个月准备增加支出的项目时，医疗保健、教育、及社交文化和娱乐依然较多，而购房意愿只有 16%，环比上季减少 1.1 个百分点，趋势持续向下，跌至 2016 年以来的最低值。 政策力度逐步加大。根据中指院统计，2022 年出台房地产相关政策高达 1000 多条，其中，涉及到优化限购 111 条、优化限贷 240 条、调整公积金 416 条、调整预售资金监管 132 条。从央行、银保监推出支援房地产市场的 16 条文后，各大银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。其后，证监会又为地产行业发出「第三支箭」，开启股权融资的大门。地产被重新定调为经济支柱产业。政策支持力度虽然逐步增大，但在经济下行压力之下，今年房地产销售情况仍受考验，建议投资者继续关注大型国资背景的地产及物管公司，考虑到房企融资改善，短期流动性压力下降，亦可以关注有关地产美元债的 ETF。 风险提示：i) 调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2023 年 1 月 4 日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 越秀地产 (123.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.1006-2207-2208-2209-2210-2211-2212-22地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.1006-2207-2208-2209-2210-2211-2212-22物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12 年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 36.60 不適用 未評級 9.1 8.5 7.8 1.10 0.98 0.90 4.1% 4.1% 4.5% 越秀地产 123.HK 9.78 不適用 未評級 6.8 6.5 5.9 0.61 0.57 0.54 5.9% 6.3% 6.9% 中海物业 2669.HK 8.80 11.00 买入 27.2 21.0 16.2 8.93 6.71 5.09 1.1% 1.4% 1.8% 华润万象 1209.HK 41.45 不適用 未評級 50.8 39.5 30.6 6.31 5.64 4.93 0.7% 0.9% 1.2% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 仅供内部参考，请勿外传 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 1：50 大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图 2：50 大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2022 年 2021 年 同比 排名 1-12 月 1-12 月 增长 亿元 亿元 % 1 碧桂园 4,643 7,588 -38.8% 2 保利发展 4,573 5,385 -15.1% 3 万科地产 4,202 6,203 -32.3% 4 华润置地 3,013 3,158 -4.6% 5 中海地产 2,955 3,710 -20.4% 6 招商蛇口 2,926 3,268 -10.5% 7 金地集团 2,218 2,865 -22.6% 8 绿城中国 2,128 2,666 -20.2% 9 龙湖集团 2,033 2,901 -29.9% 10 建发房产 1,703 1,711 -0.5% 11 融创中国 1,692 5,976 -71.7% 12 中国金茂 1,550 2,356 -34.2% 13 滨江集团 1,539 1,691 -9.0% 14 绿地控股 1,401 2,903 -51.8% 15 中国铁建 1,281 1,429 -10.3% 16 越秀地产 1,260 1,182 6.6% 17 旭辉集团 1,237 2,473 -50.0% 18 华发股份 1,202 1,219 -1.4% 19 新城控股 1,165 2,3