地产放松政策：两个质变与三个方面

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2022 年 11 月 28 日 地产放松政策：两个质变与三个方面 固定收益定期报告 2021Q4 以来，房地产政策围绕“主体纾困、项目交付与市场销售”这三个方面 不断放松。我们应当如何看待这些放松政策？ 主 体纾困：主体扩围，力度加大，“两支箭”双管齐下支持民企融资 第一阶段：2022 年 4 月以前，针对地产主体的纾困政策不多，银行贷款集中于政策纠偏和支持并购贷，少数几家民企地产债突破“借新还旧”。在经历了按揭发放等纠偏后，1-4 月银行提供并购贷额度近 2000 亿，主要投向国企和少数民企，但并购贷项目要求较高且房企间的并购意愿有限，并购贷实际使用规模可能并不大。债券融资集中于放松资金用途，但集中于国企和少数民企，国企净融资迅速由负转正但民企持续净偿还。第二阶段：2022 年 5 月-10 月，定向增信支持房企发债，但范围较小，少数房企尝试引入 AMC 和国企进行纾困。监管机构先后于 5 月、8 月两次增信支持房企发债，企业性质由民企扩大到公众企业，支持力度由金额覆盖率普遍不到 20%上升到全额担保，但支持范围较小，集中于碧桂园、龙湖、新城等当时尚能发债的几家民企和金地、远洋 2 家公众企业。少数房企尝试引入 AMC 和国企进行纾困，华南城引入深圳国企特区建发入股，中国华融与阳光龙净签订重组框架协议。第三阶段：2022 年 11 月以来，“第二支箭”、“金融 16 条”、六大行超万亿授信先后出台，信贷融资与债券融资双管齐下精准发力支持民企融资。信贷融资方面，11 月 11 日，央行银保监会联合发布“金融 16 条”，要求开发贷对国民企一视同仁，并鼓励资管产品支持地产合理融资需求，24 日银保监会要求股份行对国民企一视同仁。政策支持下，23 日-25 日六大行积极提供超 1.2 万亿的意向性授信，获得授信的民企数量明显增加，用途也拓展至开发贷、供应链融资、保函等。债券融资方面，交易商协会召集 21 家民企召开座谈会，随后提出扩大“第二支箭”，预计支持 2500 亿民营房企债券融资；“金融 16 条”提出推动增信机构为财务总体健康、面临短期困难的房企债券发行提供支持；央行鼓励地方优质民企在银行间发债，允许地方国企提供反担保等措施。截至目前，已有龙湖、美的等 5家民企/公众企业提交 930 亿储架式发行申请。此外，政策允许银行保函置换预售监管资金用于项目贷款、工程建设等，在项目端为房企提供流动性空间。 项 目交付：压实地方政府责任，金融机构不断加大“保交楼”力度 第一阶段：6 月末-7 月中，以市场化、法制化原则推动“保交楼”。6 月末-7月中“停贷”事件发酵，银保监局、国新办先后表示“要遵循市场化、法治化原则”推动保交楼。第二阶段：7 月末-9 月下旬，政策加速落地，压实地方政府责任，央行指导纾困资金“保交楼”。主要分为三种方式：1）纾困资金，8月及以前为地方政府、国企、AMC 牵头，8 月末央行指导政策性银行提供 2000亿贴息贷款。2）城投、项目合作方等直接作为托管方（泉州金控托管恒大泉州 6 个项目）、回购方（郑州地产计划回购 10 万套人才公寓）、债权人（中信集团收购佳兆业 4 个项目但仍以债权人身份存在）或战投（郑州破产重组模式）等角色参与项目纾困。3）地方政府行政措施大量出台。第三阶段：9 月末以来，“保交楼”政策力度加大。9 月 29 日，央行提出“推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持”。“金融 16 条”鼓励金融机构提供专项借款配套融资支持。11 月 21 日，央行向商业银行提供 2000 亿无息再贷款用以保交楼，作为 8 月 2000 亿专项借款的证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC 执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 政策发力，地产链转债知多少——可转债市场周报（7） 2022-11-27 郑州土拍零距离（19／22）：三拍凉意依旧，城投仍为拿地主力 2022-11-26 深圳土拍零距离（4/22）：四拍热度一般，国企参与度有所提升 2022-11-26 金融资源盘点与省内城投支持（10）：广东篇 2022-11-24 22 城土拍零距离：三拍凉意明显，城投成拿地主力 2022-11-23 999563036 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 固定收益定期报告 配套融资。11 月 24 日，银保监会要求六大行靠前对接专项借款安排，着力推进“保交楼”项目配套融资。 市 场销售：覆盖各能级城市，放松持续加码 第一阶段：1 月-2 月中，以公积金放松、购房补贴为主，放松力度较小。马鞍山、南宁、宣城等提高公积金贷款额度，北海、福州等下调公积金二套房首付比例。淄博、海南、天津等放松落户限制，昆明、绍兴、杭州等推出购房补贴政策。第二阶段：2 月中，非限购城市下调首付比例。从 2 月 17 日菏泽部分银行下调首付比例开始，重庆、驻马店、佛山非限购区域等先后下调首套房首付比例。期间，限购城市下调房贷利率并加快放款节奏，包括广州、深圳、南京、杭州、苏州等。第三阶段：3 月-5 月中，普通二线和三四线城市集中弱化“三限”，强一二线放松较温和。普通二线和三四线城市大幅放松或取消“三限”政策，以 3 月初“郑州 19 条”为起点，随后南宁、兰州、南昌、廊坊等大幅放松限贷，福州、衢州、秦皇岛等取消限购，绍兴、佛山、东莞等放宽限购，青岛、芜湖等放松限售。强一二线城市放松较温和，以限售和限购微调为主，包括苏州、南京、长沙、上海临港等。第四阶段：全国性放松政策出台，强二线放松力度加大。全国层面，“515”新政与“930”新政先后出台，支持首套居住需求。地方层面,房贷利率迎来“普降”；普通二线、三四线城市的“三限”政策继续大幅松绑，银川、济南、长春、郑州等将首、二套首付比例向 20%、40%下限靠拢，湖州、唐山、廊坊等取消或大幅松绑限购，哈尔滨、义乌、常州等取消限售；强二线城市放松力度加大，成都、杭州、厦门、南京等城市均放松限购限贷，但涉及核心区限购取消或限贷政策调整仍较谨慎，9 月中旬苏州等城市取消限购政策被撤回。第五阶段：11 月 11 日以来，强二线城市放松提速。11 月 11 日，“金融 16 条”提出鼓励金融机构“在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平”。11 月 11 日，杭州首套房实行“认房不认贷”，二套首付比例降至 40%的下限，随后成都和西安跟进放松。 总结来看，2021 年 10 月以来，房地产政策围绕“主体纾困、项目交付与市场销售”这三个方面不断进行量变式放松，但“金融 16 条”与“6 大