2022年地产放松：节点、进度与当地楼市表现

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2022 年 11 月 26 日 2022 年地产放松：节点、进度与当地楼市表现 固定收益主题报告 2022 年以来房地产需求端政策放松回顾。 第一阶段（1 月 1 日至 2 月 16 日）：以放松公积金贷款、购房补贴、放宽落户为主，力度相对温和。包括马鞍山、南宁、宣城、南昌等提高公积金贷款额度，北海、福州等下调公积金二套房首付比例；淄博、海南、天津、浙江等放松落户限制，昆明、绍兴、杭州、玉林等推出购房补贴政策。 第二阶段（2 月 17 日-3 月 1 日）：非限购城市下调首套首付比例。2 月 17 日，菏泽部分银行下调首套首付比例至 20%，为 2022 年首个下调商贷首付比例的城市。随后，重庆、赣州、驻马店、佛山非限购区域、蚌埠等城市先后将首套房首付比例下调至 20%。期间，限购城市（尤其是一二线城市）下调房贷利率并加快放款节奏，包括广州、深圳、南京、杭州、苏州等。 第三阶段（3 月 1 日至 5 月 15 日）：以郑州“19 条”为起点，普通二线和三四线城市集中弱化“三限”。3 月 1 日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，是 2022 年首个正式发文放松“三限”政策的城市，此后：①普通二线和三四线城市大幅放松或取消“三限”政策。南宁、兰州、南昌、廊坊、连云港等大幅放松限贷；福州、衢州、秦皇岛等取消限购，绍兴、佛山、东莞、中山等放宽限购条件；青岛、芜湖等放松限售。②强一二线城市放松较温和，以限售和限购政策微调为主，包括苏州、南京、长沙、上海临港等。 第四阶段（5 月 15 日至 11 月 11 日）：二线城市放松力度加大。全国层面，”515”新政、“930”新政出台，支持首套居住需求。地方层面的房地产政策主要有三个特点：①房贷利率迎来“普降”；②普通二线、三四线城市的“三限”政策继续大幅松绑。较多城市将首、二套首付比例向 20%、40%下限靠拢，包括银川、济南、长春、郑州、淮安、遵义、亳州、濮阳、秦皇岛、承德等；较多城市取消或大幅松绑限购，包括湖州、唐山、江门、廊坊、无锡等；部分城市取消限售，包括哈尔滨、义乌、常州等。③强二线城市放松力度加大，但核心区限购和限贷政策仍总体偏紧。5 月起强二线城市放松节奏明显加快，成都、杭州、厦门、南京、苏州、西安等城市均出台政策放松限购、限贷政策，但涉及核心区限购取消以及限贷政策调整仍较为谨慎，9 月中旬苏州等城市限购取消后撤回。 第五阶段（11 月 11 日以来）：强二线城市放松提速。11 月 11 日，“金融 16 条”提出鼓励金融机构“在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平”。11 月 11 日，杭州首套房认定实行“认房不认贷”，二套首付比例降至 40%，标志强二线城市放松提速。截至 2022-11-26，已有成都和西安跟进放松。 需求端政策放松的效果。 我们选取 2022 年以来政策放松力度较大的四个强二线城市，包括南京、杭州、苏州和成都，对政策放松后的市场表现进行观察。总体来看，四个城市土地市场仍然偏冷，并且在今年第三、第四轮土拍中各项指标继续有所削弱；从房地产市场来看，表现最弱的是南京，商品房成交价、量、去化周期均有所走弱；边际略有好转的是苏州，近 2 个月成交量、库存小幅改善，但价格回暖尚不明显；杭州和成都市场较一般，杭州二手房价趋于回落且销售仍处于“磨底”状态，成都商品住宅去化周期仍在走高。 风险提示：疫情发展超预期、政策超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 陈雨田 分析师 SAC 执业证书编号：S1450521070001 chenyt4@essence.com.cn 相关报告 如何理解“930”房地产政策集中松绑？ 2022-10-2 999563095固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 2022 年以来房地产需求端政策放松回顾 ........................................ 3 1.1. 第一阶段（1 月 1 日至 2 月 16 日）：公积金放松为主，力度温和.............. 3 1.2. 第二阶段（2 月 17 日至 2 月末）：非限购城市下调首付比例.................. 3 1.3. 第三阶段（3 月 1 日至 5 月 15 日）：以郑州“19 条”为起点，普通二线和三四线城市集中弱化“三限” ............................................................. 4 1.4. 第四阶段（5 月 15 日至 11 月 11 日）：强二线城市放松力度加大.............. 5 1.5. 第五阶段（11 月 11 日以来）：强二线城市放松进一步提速................... 9 2. 需求端政策放松的效果....................................................... 9 2.1. 南京 ................................................................. 9 2.2. 杭州 ................................................................ 10 2.3. 苏州 ................................................................ 12 2.4. 成都 ................................................................ 13 图表目录 图 1. 南京二手房价走势偏弱（%） ............................................... 9 图 2. 南京一二手房销售仍处于“磨底”状态（%） .................................... 9 图 3. 南京新房去化周期处于 2014 年以来偏高水平（月） .......................... 10 图 4. 南京土拍市场持续走弱（%） .............................................. 10 图 5. 南京 2022 年第四轮土拍均由城投拿地（%） ................................. 10 图 6. 杭州二手房价持续走弱（%） .....................